Ce taxe plătești când cumperi un apartament în Arad — calculul complet, cu cifre
Cumpărătorul plătește taxele, dacă nu s-a convenit altfel. Așa spune Codul civil. La un apartament de 70.000 €, taxele obligatorii sunt circa 5.817 lei. Adică 1.106 € sau 1,58% din preț. Cu credit ipotecar mai adaugi în jur de 2.800 lei. Trei linii obligatorii: onorariul notarial, intabularea, extrasul de carte funciară. Onorariul urmează o grilă pe tranșe, plus TVA de 21%. Intabularea costă 0,15% din valoarea din act. Extrasul pentru autentificare costă 40 de lei. Procentul scade pe măsură ce prețul crește. Impozitul pe vânzare îl plătește vânzătorul, nu tu.
Ai venit după un număr. Iată-l, înainte de orice explicație.
Cât plătești, în trei cifre
Apartament de 45.000 € → 4.188 lei. Adică 796 €, sau 1,77% din preț.
Apartament de 70.000 € → 5.817 lei. Adică 1.106 €, sau 1,58% din preț.
Apartament de 100.000 € → 7.772 lei. Adică 1.478 €, sau 1,48% din preț.
Sunt taxele obligatorii, plătite cash, fără credit. Cuprind onorariul notarial cu TVA, intabularea și extrasul de carte funciară.
Cu credit ipotecar mai adaugi în jur de 2.800 de lei. La un apartament de 70.000 €, totalul urcă astfel la circa 8.621 lei. Adică 1.639 € sau 2,34% din preț.
Cifrele sunt calculate la cursul BNR din 1 septembrie 2026, de 5,2586 lei pentru un euro. Mai jos e defalcarea fiecărei linii, cu grila oficială din care iese.
De ce nimeni nu-ți spune cifra asta din timp
Există un moment previzibil în orice tranzacție. Cumpărătorul a negociat luni de zile pentru 2.000 de euro. Apoi ajunge la notar. Află că mai are de scos vreo 1.100 €, pe care nu-i pusese deoparte.
Nu e vina nimănui. Pur și simplu nimeni nu-i spusese cifra înainte. Ghidurile din piață se opresc la „între 0,5 și 1%", un interval care nu ajută pe nimeni să-și facă bugetul.
Restul articolului e grila oficială din care ies cifrele de mai sus.
De ce plătește cumpărătorul, și nu vânzătorul
Regula e în Codul civil, articolul 1666. În lipsa unei înțelegeri contrare, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului.
„În lipsa unei înțelegeri contrare" e partea interesantă. Se poate negocia. Am văzut tranzacții în care vânzătorul a acceptat jumătate din onorariu ca să închidă mai repede. Dar dacă nu scrieți nimic în antecontract, legea decide, iar legea te arată pe tine.
Impozitul pe vânzare e altceva. Acela e al vânzătorului. Cota e 1% dacă a deținut imobilul peste 3 ani. Și 3% dacă l-a deținut sub 3 ani. Îl reține notarul din banii lui, nu din ai tăi. Detalii în ghidul nostru despre impozitul la vânzare.
Cele trei linii pe care le plătești sigur
Indiferent dacă iei credit sau plătești cash, trei costuri apar mereu.
Onorariul notarial. Are o grilă oficială, aprobată prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024. Grila e pe tranșe, ca impozitul pe venit din alte țări. Iată-o, pentru actele care transferă proprietatea asupra imobilelor:
| Valoarea din act | Onorariul minimal |
|---|---|
| până la 20.000 lei | 2,2%, dar minimum 230 lei |
| 20.001 – 35.000 lei | 440 lei + 1,9% peste 20.001 |
| 35.001 – 65.000 lei | 725 lei + 1,6% peste 35.001 |
| 65.001 – 100.000 lei | 1.205 lei + 1,5% peste 65.001 |
| 100.001 – 200.000 lei | 1.705 lei + 1,1% peste 100.001 |
| 200.001 – 600.000 lei | 2.805 lei + 0,9% peste 200.001 |
| peste 600.001 lei | 6.405 lei + 0,6% peste 600.001 |
Cuvântul-cheie e „minimal". Notarul poate cere mai mult, nu mai puțin. De aceea merită să ceri deviz de la două-trei birouri. Ai lista birourilor notariale din Arad la noi pe blog.
Peste onorariu se adaugă TVA. Cota standard e 21% din 1 august 2025, prin Legea nr. 141/2025.
Intabularea. E tariful plătit către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, pentru înscrierea ta ca proprietar în cartea funciară. Pentru persoane fizice: 0,15% din valoarea din act, dar minimum 60 de lei pentru fiecare imobil. Baza legală e Ordinul ANCPI nr. 16/2019, codul de serviciu 2.3.2.
Firmele plătesc 0,50%. De trei ori mai mult. Dacă ai ezitat între a cumpăra pe firmă sau pe persoană fizică, iată încă un argument.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare. 40 de lei. Îl cere notarul obligatoriu, înainte de semnare, și îl blochează pe imobil.
O precizare care se confundă des. Din 7 aprilie 2025, extrasul de carte funciară pentru informare a devenit gratuit. Dar numai când îl cere proprietarul, pentru imobilul lui. Așa prevede Ordinul ANCPI nr. 441/2025. Extrasul pentru autentificare, cel de care ai nevoie la semnare, a rămas la 40 de lei.
Calculul concret, linie cu linie
Reluăm cele trei prețuri din capul articolului, de data asta cu defalcarea completă. Cursul BNR folosit rămâne cel din 1 septembrie 2026: 5,2586 lei pentru un euro. Cursul se schimbă, deci recalculează în ziua ta.
Apartament de 70.000 € (368.102 lei)
| Ce plătești | Cât |
|---|---|
| Onorariu notarial (tranșa 200.001–600.000 lei) | 4.318 lei |
| TVA 21% pe onorariu | 907 lei |
| Intabulare 0,15% | 552 lei |
| Extras CF pentru autentificare | 40 lei |
| Total | 5.817 lei |
Adică 1.106 €, sau 1,58% din preț.
Cum a ieșit onorariul: 2.805 lei fix, plus 0,9% aplicat la 168.101 lei. Adică partea care depășește pragul de 200.001 lei. Rezultă 1.513 lei. Total 4.318 lei.
Apartament de 45.000 € (236.637 lei)
Onorariu 3.135 lei, TVA 658 lei, intabulare 355 lei, extras 40 lei. Total 4.188 lei, adică 796 € sau 1,77% din preț.
Apartament de 100.000 € (525.860 lei)
Onorariu 5.738 lei, TVA 1.205 lei, intabulare 789 lei, extras 40 lei. Total 7.772 lei, adică 1.478 € sau 1,48% din preț.
Cine cumpără ieftin plătește procentual mai mult
Uită-te încă o dată la cele trei procente: 1,77%, apoi 1,58%, apoi 1,48%.
Scad pe măsură ce prețul urcă. Nu e o eroare de calcul, e felul în care e construită grila.
Onorariul notarial e degresiv. Fiecare tranșă de valoare superioară se taxează cu un procent mai mic decât precedenta. La primii 20.000 de lei se aplică 2,2%. Peste 600.001 lei se aplică 0,6%. De aproape patru ori mai puțin.
Consecința e directă. Cine cumpără o garsonieră de 35.000 € plătește proporțional mai mult stat decât cine cumpără un apartament de 120.000 €. Adică exact cumpărătorul cu bugetul cel mai strâns.
E o observație, nu o acuzație. Grilele progresive pe tranșe descrescătoare există în multe țări, iar logica invocată e că munca notarului nu crește proporțional cu prețul. Un act de 500.000 € nu cere de zece ori mai mult efort decât unul de 50.000 €. Argumentul e rezonabil.
Efectul rămâne însă cel descris. Merită știut când îți faci bugetul, mai ales dacă ești la prima locuință și cumperi în capătul de jos al pieței. Acolo procentul lovește cel mai tare.
Practic: dacă ținta ta e sub 50.000 €, calculează cu 1,8%, nu cu 1,5%.
Dacă iei credit, mai adaugi patru costuri
Creditul aduce propria lui listă. Presupunem un credit de 56.000 €, adică 80% din prețul de 70.000 €.
Contractul de ipotecă la notar. Are grilă separată, în același ordin. Pentru 294.482 lei garantați: 1.209 lei plus 0,19% din ce depășește 200.001 lei. Rezultă 1.389 lei, plus TVA — 1.680 lei.
Înscrierea ipotecii la cadastru. 100 de lei pentru imobil, plus 0,1% din valoarea creanței garantate. Aici, 394 lei.
Evaluarea imobilului. Banca cere un raport făcut de un evaluator autorizat ANEVAR, de pe lista ei. Nu e tarif reglementat, e preț de piață. Din ce vedem la Arad, 400–800 de lei e intervalul obișnuit. Cere cifra exactă înainte de a semna orice.
Polița PAD. Asigurarea obligatorie împotriva dezastrelor naturale, conform Legii nr. 260/2008. Pentru o locuință de tip A costă 130 lei pe an. Suma asigurată e de 100.000 de lei. Pentru tip B, 50 de lei pe an și 50.000 de lei sumă asigurată. Banca îți va cere, separat, și o asigurare facultativă mai largă.
Adună-le: în jur de 2.800 de lei peste taxele de bază. Plus comisionul de analiză a dosarului, care diferă de la bancă la bancă. Cum compari corect ofertele găsești în ghidul despre creditul ipotecar.
Total, cu credit, la un apartament de 70.000 €: circa 8.621 lei. Adică 1.639 € sau 2,34% din preț.
Grila notarială — de ce contează chiar dacă plătești mai mult
Camera Notarilor Publici Timișoara publică anual un studiu de piață pentru județul Arad. Acolo sunt valorile minime pe zone, tipuri și suprafețe.
Regula e simplă. Onorariul se calculează la prețul declarat de voi. Dar dacă prețul declarat e sub valoarea din studiu, onorariul se calculează la valoarea din studiu. Nu poți coborî sub grilă.
Câteva valori din grila Arad pentru 2026, în euro pe metru pătrat de suprafață construită desfășurată, la apartamente construite înainte de 2000:
| Zona | 1 cameră sub 40 mp | 2 camere sub 70 mp | 3 camere sub 80 mp |
|---|---|---|---|
| A | 850 | 850 | 810 |
| B | 840 | 810 | 790 |
| C | 790 | 760 | 740 |
| D/E/F | 620 | 630 | 650 |
La apartamentele construite din 2000 încolo, valorile urcă: 1.150 €/mp pentru o garsonieră în zona A, 830 €/mp pentru două camere în zona D/E/F.
Un exemplu. Apartament de 2 camere, 60 mp construiți desfășurat, zona B, bloc vechi. Grila spune 810 × 60 = 48.600 €. Dacă îl cumperi cu 55.000 €, taxele se calculează la 55.000 €. Dacă scrieți în act 40.000 €, notarul tot la 48.600 € calculează.
Ce NU plătești, deși ți se spune uneori că da
Impozitul pe tranzacție. E al vânzătorului. 1% sau 3%, în funcție de vechimea deținerii.
Certificatul energetic. Obligația vânzătorului. La fel și certificatul de atestare fiscală de la primărie. Din 2026 însă regulile s-au schimbat, iar cumpărătorul are și el o obligație. Am scris despre asta aici.
Cadastrul. Apartamentele din blocuri sunt aproape toate intabulate. Dacă e și al tău, nu mai plătești nimic pentru documentație cadastrală. Prima înregistrare, când e cazul, a devenit gratuită din 7 aprilie 2025.
Comisionul de cumpărare, la noi. La ACASĂ, cumpărătorii nu plătesc comision. Consiliere, vizionări, negociere, verificarea actelor — comision 0.
Impozitul pe clădiri vine anul următor
Nu e o taxă la cumpărare, dar apare curând după. Devii proprietar acum, iar impozitul pe clădire îl datorezi de la 1 ianuarie anul viitor. Cotele le votează Consiliul Local Arad. Le tratăm separat, într-un ghid dedicat.
O notă despre calendar, în septembrie 2026
Sistemul ANCPI a fost oprit între 14 iulie și 12 august 2026, după un atac informatic. Din 12 august, notarii pot obține din nou extrase de carte funciară pentru autentificare, iar tranzacțiile s-au reluat.
Rămâne însă un vraf. La momentul incidentului erau circa 94.000 de cereri nesoluționate, iar ANCPI le-a prelungit termenele printr-o decizie internă. Termenul legal normal pentru intabularea în favoarea persoanelor fizice e de 7 zile lucrătoare. În practică, în perioada asta poate dura mai mult.
Ce înseamnă pentru tine: ești proprietar din momentul autentificării, nu din momentul intabulării. Dar poate ai nevoie de extrasul cu numele tău pentru ceva anume. O altă bancă, o firmă de utilități, o vânzare rapidă. Atunci lasă-ți marjă. Contextul complet e în articolul despre blocajul ANCPI.
Regula de buzunar
Dacă vrei un singur număr de reținut, iată-l.
Fără credit: pune deoparte 1,5–1,8% din preț.
Cu credit: pune deoparte 2,3–2,8% din preț.
Sub 50.000 €, mergi spre capătul de sus al intervalului. Peste 100.000 €, spre cel de jos.
Și mai e ceva ce nu intră în niciun tabel: banii de după. Zugrăveala, mutarea, mașina de spălat care nu încape unde credeai. Aceia nu sunt taxe, dar sunt tot bani, și vin în aceeași lună.
Vrei cifra exactă pentru apartamentul pe care îl ai în vizor? Sună-ne la 0724 200 000. Facem calculul împreună, cu grila la vedere. Nu e nevoie să fii clientul nostru.
Notă. Cifrele reflectă legislația în vigoare la 1 septembrie 2026. Nu este consultanță juridică sau fiscală — pentru situația ta concretă, întreabă notarul. Actualizăm textul când se schimbă grilele.
Surse:
- Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, art. 1666 — cheltuielile vânzării.
- Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024 pentru aprobarea Normelor privind tarifele de onorarii minimale pentru serviciile prestate de notarii publici, publicat în Monitorul Oficial nr. 70 din 26 ianuarie 2024 — anexa nr. 2 pct. I (acte translative de proprietate imobiliară), pct. V (garanții imobiliare) și art. 4 alin. (3) (raportarea la studiul de piață).
- Ordinul directorului general al ANCPI nr. 16/2019 privind aprobarea tarifelor, publicat în Monitorul Oficial nr. 30 din 10 ianuarie 2019, cu modificările ulterioare — codurile 2.3.2 (intabulare persoane fizice, 0,15%), 2.3.3 (înscriere ipotecă), 2.7.3 (extras pentru autentificare, 40 lei).
- Ordinul ANCPI nr. 441/2025, publicat în Monitorul Oficial nr. 281 din 30 martie 2025 — eliminarea tarifelor pentru extrasul de informare cerut de proprietar și pentru prima înregistrare, aplicabile din 7 aprilie 2025.
- Ordinul ANCPI nr. 1.622/2025, publicat în Monitorul Oficial nr. 775 din 20 august 2025 — termenele de eliberare, inclusiv 7 zile lucrătoare pentru codul 2.3.2.
- Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, art. 111 — impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare (1% și 3%).
- Legea nr. 141/2025 — cota standard de TVA de 21%, în vigoare din 1 august 2025.
- Legea nr. 260/2008 privind asigurarea obligatorie a locuințelor — primele PAD (130 lei tip A, 50 lei tip B).
- Camera Notarilor Publici Timișoara, „Studiu de piață privind valorile minime ale imobilelor din județul Arad, 2026", anexele 1 și 2, elaborat de RomPrice, publicat pe unnpr.ro.
- Banca Națională a României — cursul de referință din 1 septembrie 2026, 5,2586 lei/euro.
- ANCPI, comunicatul din 12 august 2026 privind reluarea activității aplicației e-Terra și cele circa 94.000 de cereri în curs de soluționare.
Precizare. Costul evaluării ANEVAR (400–800 lei) este o estimare a intervalului practicat în piața locală, nu un tarif reglementat. Comisioanele bancare de analiză a dosarului diferă de la bancă la bancă și nu au fost incluse în totaluri.