Certificatul de atestare fiscală în 2026 — reguli noi pentru vânzători și cumpărători
Din 2026, certificatul de atestare fiscală e obligatoriu pentru AMBELE părți - vânzătorul dovedește zero datorii la primăria unde e imobilul și plătește impozitul pe tot anul în curs, iar cumpărătorul dovedește că nu are datorii la bugetul local de domiciliu. Certificatul e gratuit prin lege, poate fi înlocuit de verificarea electronică făcută de notar, iar lipsa lui duce la nulitatea de drept a contractului. Bonus de atenție - autoritățile depistează construcțiile neautorizate cu drone și imagini satelitare.
Statul a introdus reguli noi și stricte pentru tranzacțiile imobiliare, iar nerespectarea lor anulează contractul de vânzare-cumpărare. Am tradus modificările din Codul fiscal și Codul de procedură fiscală din „avocățează" pe înțelesul tuturor.
Ce trebuie să facă vânzătorul?
Trei lucruri: zero datorii la bugetul local — certificatul de atestare fiscală dovedește că ai plătit tot către primăria unde se află imobilul (impozite, amenzi, taxe de salubritate); impozitul plătit pe tot anul — chiar dacă vinzi în martie, achiți impozitul pe proprietate pentru întregul an în curs; și dovada propriu-zisă — care nu mai trebuie neapărat pe hârtie: notarul poate verifica electronic situația datoriilor.
Ce se schimbă pentru cumpărător?
Marea noutate: verificarea fiscală nu mai apasă doar pe vânzător. Cumpărătorul trebuie să dovedească la rândul lui că nu are datorii la bugetul local al localității de domiciliu (sau sediu/punct de lucru), fie prin certificat fiscal, fie prin verificare electronică.
Cât costă certificatul?
Nimic. Legea interzice explicit autorităților locale să perceapă „taxă de eliberare" sau „taxă de urgență" pentru certificatul fiscal necesar la notar.
Ce risc există dacă lipsesc actele?
Cel maxim: nulitatea de drept. Contractul semnat fără ca ambele părți să aibă situația fiscală clarificată nu este valabil — pierzi timp, bani și energie.
Cum depistează statul construcțiile neautorizate?
Dacă vinzi o casă la care ai adăugat o cameră sau un garaj fără autorizație, atenție: notarii raportează automat toate tranzacțiile către ANAF; autoritățile folosesc imagini satelitare, ortofotoplanuri și drone pentru a depista construcțiile fără autorizație; iar construcțiile găsite se notează din oficiu în cartea funciară, pe baza procesului-verbal — ceea ce blochează sau îngreunează orice vânzare viitoare. Nedeclararea unei clădiri majorează impozitul stabilit din oficiu cu 30% succesiv, la fiecare 6 luni de întârziere.
Întrebări frecvente
Ce se întâmplă dacă vând fără certificat fiscal?
Actul de vânzare-cumpărare este nul de drept. Condițiile legale: vânzătorul fără datorii la bugetul local al imobilului și cu impozitul achitat pe tot anul, cumpărătorul fără datorii la bugetul local de domiciliu — dovedite prin certificat sau verificare electronică.
Cine plătește impozitul în anul vânzării?
Vânzătorul, pentru întregul an în curs — plata în avans e condiție pentru certificatul fiscal valabil. Excepția: cazurile în care impozitul e datorat legal de altă persoană decât proprietarul.
Am construit o anexă fără autorizație — ce risc?
Obligația de declarare există indiferent de autorizație; nedeclararea aduce impozit stabilit din oficiu cu majorare succesivă de 30% la 6 luni, posibile amenzi pentru disciplina în construcții și notarea construcției în CF din oficiu — care îți blochează vânzarea până la intrarea în legalitate.
*Sursa: Codul fiscal și Codul de procedură fiscală, cu modificările aplicabile din 2026. Articol informativ — verifică situația exactă la Direcția Venituri a primăriei și la notar.*
ACASĂ | Agenție imobiliară Arad · Bulevardul Decebal 2 · 0724 200 000