Ce impozit plătești când vinzi un apartament sau o casă în 2026 — ghid și calculator
Vinzi un apartament sau o casă din patrimoniul personal? Plătești 1% din preț dacă l-ai deținut peste 3 ani. Sau 3% dacă l-ai deținut 3 ani sau mai puțin. Nu există sumă neimpozabilă - vechiul plafon a dispărut din 2023. Notarul calculează, reține și virează impozitul. Nu depui nicio declarație și nu datorezi CASS. Dacă prețul din act e sub grila notarială, impozitul se calculează la grilă. La moștenire, cei 3 ani curg de la data decesului. Mai jos ai calculatorul, cu valorile 2026 pentru Arad.
Statul îți ia o parte din banii de la vânzare. Partea bună: e una dintre cele mai simple taxe din România. Un singur procent contează, notarul face tot calculul, iar tu nu depui nimic. Partea proastă: pe internet circulă mai multe mituri despre acest impozit decât reguli reale.
Articolul e verificat pe textul Codului fiscal în forma consolidată de ANAF, valabilă azi. Cu exemple pe prețurile reale din Arad. Și cu grila notarială 2026 a județului — cea pe care o folosește notarul tău.
Cât e impozitul, pe scurt
Regula din articolul 111 al Codului fiscal are două trepte:
- 1% din valoarea tranzacției — dacă ai deținut imobilul mai mult de 3 ani;
- 3% din valoarea tranzacției — dacă l-ai deținut 3 ani sau mai puțin.
Se aplică la tot prețul, de la primul leu. Nu la câștig. Nu la diferența față de cât ai plătit tu cândva. Și fără nicio sumă scutită — plafonul de 450.000 lei a dispărut la 1 ianuarie 2023.
Exemplu pe mediana Aradului: un apartament vândut cu 97.500 €, adică circa 512.000 lei. Deținut peste 3 ani, te costă ~5.119 lei impozit. Sau ~15.356 lei dacă îl vinzi mai devreme. Diferența e triplă. Pragul de 3 ani e cel mai valoros lucru de reținut din tot articolul.
Calculatorul: cât plătești tu
Completează datele tale. Calculatorul verifică și grila notarială 2026 pentru municipiul Arad. Pentru că impozitul nu se calculează mereu la prețul din contract.
Ghid rapid pentru zonă, din anexa cu străzile. A și B acoperă Centrul și zona Funcționarilor. C e zona tipică pentru Micălaca, Subcetate, Mureșel, Pârneava și o parte din Grădiște. D/E/F înseamnă de regulă Gai, Bujac, Alfa, Silvaș și marginile. O stradă poate face excepție. Lista completă, stradă cu stradă, e în anexa 19 a studiului — legat la surse.
De ce nu contează întotdeauna prețul din contract
Impozitul se calculează la valoarea declarată în act. Cu o excepție importantă, valabilă din 2023. Prețul declarat e sub valoarea minimă din studiul de piață al Camerei Notarilor? Atunci impozitul se calculează la valoarea din studiu. Prețul tău rămâne cel negociat — doar impozitul se raportează la minimul din grilă.
Studiul de piață pentru Arad e făcut de Camera Notarilor Publici Timișoara. Se aplică de la 1 ianuarie 2026. Câteva repere pentru apartamentele construite înainte de 2000, în €/mp de suprafață construită desfășurată:
| Tip | Zona A | Zona B | Zona C | Zona D/E/F |
|---|---|---|---|---|
| 2 camere sub 70 mp | 850 | 810 | 760 | 630 |
| 3 camere, 80–100 mp | 790 | 770 | 700 | 620 |
Pentru blocurile construite din 2000 încoace, valorile urcă: 830–1.150 €/mp, în funcție de zonă și camere. Dacă actele tale arată doar suprafața utilă, grila o transformă: suprafața desfășurată = utilă × 1,25.
Pragul de 3 ani: de când se numără
Termenul curge de la data dobândirii până la data semnării vânzării la notar. Câteva situații care încurcă lumea:
- Construcție nouă: de la procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Nu de la autorizație, nu de la cadastru.
- Moștenire: de la data decesului. Nu de la certificatul de moștenitor — detaliu pe care aproape toate articolele din internet îl greșesc.
- Cote-părți dobândite la date diferite: termenul se socotește pe fiecare cotă. Poți plăti 1% pe o jumătate și 3% pe cealaltă, în aceeași vânzare.
Moștenirea: două impozite diferite, des confundate
La moștenire pot apărea două obligații separate. Prima: succesiunea se finalizează în 2 ani de la deces? Nu se datorează nimic. Peste 2 ani, moștenitorii plătesc 1% la valoarea masei succesorale, la finalizare.
A doua obligație apare abia când vinzi imobilul moștenit: impozitul obișnuit de 1% sau 3%. Iar termenul de 3 ani se numără de la deces. Exemplu: o casă de 190.000 €, moștenită acum 4 ani. Se vinde cu impozit de 1%, adică vreo 9.975 lei. Chiar dacă certificatul de moștenitor e recent.
Donație, divorț, partaj, schimb: cine plătește și cine nu
| Situația | Impozit? |
|---|---|
| Donație între soți, rude și afini până la gradul III | nu |
| Donație către alte persoane | da, 1%/3% — plătește cel care primește |
| Partaj la divorț sau ieșire din indiviziune | nu |
| Schimb de imobile | da, fiecare parte pentru imobilul cedat |
| Aport la firma proprie | da, 1%/3% |
| Dare în plată către bancă (Legea 77/2016) | nu, o singură dată |
O nuanță pentru cine vinde des. La mai mult de o vânzare pe an, ANAF poate vedea activitate economică. Atunci intră în discuție TVA-ul, cu plafonul de scutire de 395.000 lei. Dacă ești în situația asta, vorbește cu un consultant fiscal înainte, nu după.
Cine plătește, cum și când
Practic, nu faci nimic. Notarul calculează impozitul, îl reține la semnare și îl virează statului până pe 25 a lunii următoare. Nu depui declarația unică. Nu datorezi CASS — veniturile din vânzarea imobilelor nu apar în lista contribuțiilor din articolul 155.
Excepțiile: transferurile prin hotărâre judecătorească sau executare silită. Acolo ANAF emite decizie de impunere, cu plata în 60 de zile. Iar banii se împart pe din două. Jumătate la bugetul de stat, jumătate la localitatea unde e imobilul.
Miturile care circulă — și adevărul
- „Sub 450.000 lei nu se plătește impozit." Fals din 2023. E cel mai răspândit mit, întreținut de articole neactualizate.
- „Plătești 10% impozit pe venit." Fals. Vânzarea imobilului personal are regimul ei special: 1% sau 3%, final.
- „Se impozitează doar câștigul." Fals. Se impozitează toată valoarea tranzacției.
- „Cumpărătorul plătește impozitul." Fals la vânzare. Doar la donație plătește primitorul.
- „Declari un preț mai mic, plătești mai puțin." Fals din 2023. Sub grilă, impozitul se calculează la grilă.
- „Mai plătești și sănătatea din banii ăștia." Fals. Fără CASS, fără CAS.
- „E același lucru cu impozitul anual pe clădire." Nu. Acela se plătește la primărie, în fiecare an. Ăsta e o singură dată, la notar, la vânzare.
Ce facem noi, la ACASĂ
Când listăm o proprietate, calculăm de la început și partea asta. Vânzătorul află înainte de promisiune cât rămâne efectiv în mână, nu la notar. Vrei să știi de la ce preț pornești? Indexul prețurilor din Arad îți arată mediana zonei tale, mereu la zi. Pentru o evaluare a proprietății tale: 0724 200 000.
---
*Articolul reflectă legislația în vigoare la 6 august 2026. Nu este consultanță fiscală — pentru situația ta concretă, întreabă notarul sau un consultant fiscal. Actualizăm textul când se schimbă legea.*
Surse: Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 111, 112 și 155, forma consolidată publicată de ANAF (actualizată prin OUG 8/2026) · Normele metodologice (HG 1/2016) la art. 111 · OG 16/2022 (regimul în vigoare de la 1 ianuarie 2023) · Studiul de piață 2026 pentru județul Arad, Camera Notarilor Publici Timișoara, evaluator ROMPRICE (unnpr.ro, anexele 1, 2 și 19) · Ghidul ANAF „Modificări fiscale 2026" · curs BNR ~5,25 lei/€, august 2026.
ACASĂ | Agenție imobiliară Arad · Bulevardul Decebal 2 · 0724 200 000