Blocajul ANCPI — ce faci dacă ești în mijlocul unei tranzacții imobiliare

Ce s-a întâmplat, pe scurt

În noaptea de 13 spre 14 iulie 2026, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a descoperit că infrastructura ei informatică fusese compromisă. Guvernul a confirmat public, pe 27 iulie, că este vorba despre un atac cibernetic de tip ransomware. Toate aplicațiile ANCPI au căzut deodată: e-Terra, MyEterra, Registrul Proprietarilor, Geoportalul, plata electronică.

La data acestui articol, 5 august, sistemul este oprit de 23 de zile. Aplicația a fost mutată în Cloudul Guvernamental, dar testele de securitate au scos la iveală probleme care trebuie corectate. Formularea oficială a ANCPI este limpede și merită citită ca atare:

„Nu putem încă anunța o oră sau o dată fermă de repunere în funcțiune – nu dorim să facem promisiuni pe care condițiile tehnice ne pot obliga să le amânăm."

Cu alte cuvinte: nu există termen. Cine îți spune că „se rezolvă săptămâna viitoare" nu are de unde să știe.

De ce se opresc vânzările, deși notarii lucrează

Legea 7/1996 obligă notarul să ceară un extras de carte funciară pentru autentificare înainte de a încheia un act translativ de proprietate. Fără extras, actul nu se poate autentifica — iar întocmirea lui fără extras este contravenție, nu o formalitate pe care notarul o poate ocoli.

ANCPI a explicat de ce nu există nici măcar varianta pe hârtie: „Întrucât întregul flux de lucru este complet digitalizat, indisponibilitatea aplicației informatice face imposibilă atât înregistrarea unor noi cereri de recepție și/sau înscriere, cât și soluționarea cererilor deja înregistrate."

Nu se pot face, deci: vânzări-cumpărări, donații, schimburi, dări în plată, contracte de ipotecă, partaje, certificate de moștenitor cu imobile, intabulări, dezmembrări, alipiri.

Ipoteca merită subliniată separat, pentru că de ea atârnă creditele: banca nu poate elibera banii fără garanție constituită, garanția se constituie prin contract de ipotecă în formă autentică, iar acesta are nevoie de extras. Așa se blochează un credit deja aprobat.

Ce se poate face totuși — partea utilă

Birourile notariale nu sunt închise. Uniunea Națională a Notarilor Publici a precizat asta explicit, în informarea din 18 iulie: „Notarii publici și personalul birourilor notariale își desfășoară activitatea și rămân la dispoziția cetățenilor pentru informații, consultații, pregătirea documentațiilor și pentru toate celelalte servicii care pot fi efectuate în condițiile actuale."

Concret, se pot încheia în continuare:

• antecontracte (promisiuni de vânzare) sub semnătură privată — nu au nevoie de formă autentică pentru a fi valabile și nu presupun extras de carte funciară;
• procuri și mandate, inclusiv pentru tranzacția care se va semna mai târziu;
• contracte de închiriere, indiferent de obiect;
• acte adiționale la contracte în derulare, atât timp cât nu transferă un drept real.

Regula, în formularea avocaților de la Filip & Company: „orice operațiune pentru care nu este obligatorie înscrierea în cartea funciară și nu necesită un extras de carte funciară poate fi derulată în mod normal".

Două excepții de reținut: promisiunile pentru locuințe viitoare, cele care intră sub Legea 207/2025 („legea Nordis"), sunt blocate, pentru că legea cere formă autentică plus notare în cartea funciară. Și promisiunile de donație, care cer tot formă autentică.

Ce NU este adevărat, deși circulă

Trei lucruri pe care le veți citi și care nu au niciun temei:

„Notarii au primit derogare să lucreze cu extrase mai vechi." Fals. Nu există niciun ordin al Ministerului Justiției, nicio hotărâre a Uniunii Notarilor și nicio ordonanță care să suspende obligația extrasului. Poziția Uniunii este informativă, nu normativă.

„Se poate semna pe declarație pe propria răspundere." Fals pentru vânzări. Singura derogare de acest tip documentată este la AFIR, pentru dosare de finanțare agricolă — cu totul altceva.

„Băncile prelungesc automat aprobările." Nesusținut. Am verificat: nici BNR, nici Asociația Română a Băncilor, nici vreo bancă mare nu a comunicat public așa ceva. Prelungirea se cere individual, în scris, la banca ta.

Există și un termen real de care merită să știți: extrasele obținute chiar înainte de blocaj împlinesc 30 de zile în jurul datei de 14 august, iar 30 de zile este pragul de prospețime pe care băncile îl cer uzual. Nu e un termen legal, e o practică — dar contează în dosarul de credit.

Ce faci concret, dacă ai o tranzacție în derulare

1. Nu lăsa termenul din antecontract să treacă în tăcere. Blocajul ANCPI are argumente solide să fie tratat drept forță majoră: e exterior părților, imprevizibil și, cum spun avocații de la Filip & Company, caracterul lui insurmontabil „rezultă din inexistența unui mecanism alternativ care să permită perfectarea contractului final". Dar nu te baza doar pe asta.

2. Semnează un act adițional de prelungire. Este recomandarea explicită a aceleiași case de avocatură, și e cea mai simplă protecție. Formularea bună leagă termenul de un eveniment, nu de o dată: „termenul se prelungește cu numărul de zile în care serviciile ANCPI sunt indisponibile, plus 30 de zile lucrătoare de la reluarea lor". O dată fixă aleasă la nimereală te poate lăsa din nou descoperit.

3. Notifică în scris cealaltă parte. Acesta e pasul pe care îl sar cei mai mulți. Codul civil (art. 1634 alin. 5) cere ca partea care invocă imposibilitatea de executare să o comunice celeilalte într-un termen rezonabil. Dacă nu o faci, poți răspunde pentru prejudiciul cauzat — chiar dacă blocajul nu e vina ta. O notificare scrisă, cu confirmare de primire, costă nimic și schimbă totul.

4. Verifică în antecontract cine suportă diferența de TVA. Unele promisiuni au clauze care mută riscul creșterii de TVA în sarcina vânzătorului. Dacă a ta are, poziția e alta decât credeai.

5. Cere băncii prelungirea în scris, acum, nu în ultima zi. Pot expira mai multe lucruri deodată: aprobarea creditului, oferta de dobândă, raportul de evaluare, adeverințele de venit.

6. Pregătește tot dosarul, ca să semnezi în ziua în care sistemul revine. Uniunea Notarilor recomandă exact asta: mergi la notar pentru consultații și pregătirea documentației, „astfel încât actele să poată fi semnate imediat ce activitatea serviciilor de cadastru și publicitate imobiliară va fi reluată". Când se deschide, se va înghesui toată țara.

Ce s-a schimbat la TVA de 9%

Aici e singura veste bună fermă. Legea nr. 161/2026, promulgată pe 4 august 2026 și publicată în Monitorul Oficial, prelungește până la 30 septembrie 2026 termenul de livrare pentru locuințele care beneficiază de cota redusă de TVA de 9%.

Condițiile rămân cumulative: maximum 120 mp utili, maximum 600.000 lei fără TVA, o singură locuință de persoană, fără altă achiziție cu TVA redus din 1 ianuarie 2023, și un act cu plată în avans încheiat până la 1 august 2025. Pentru actele semnate între 3 și 31 iulie 2025 se cere în plus dovada unui avans de 20% achitat până la 31 iulie 2025.

Mai puțin mediatizat, dar important: dacă ai cumpărat cu TVA de 21% după 1 august 2026 și îndeplineai condițiile, poți cere restituirea diferenței. Cererile se depun începând cu 1 octombrie 2026, iar procedura urmează să fie stabilită prin ordin ANAF.

Ce nu acoperă legea: locuințele peste 120 mp sau peste 600.000 lei rămân la 21%, iar succesiunile nu au primit nicio prelungire, deși Uniunea Notarilor a cerut-o public.

„Îmi pierd actul de proprietate?"

Nu. Este întrebarea care a circulat cel mai mult și are un răspuns categoric, dat de Uniunea Notarilor pe 29 iulie: „Dacă ați dobândit proprietatea printr-un act notarial, originalul nu se află în niciun sistem electronic. Actul este păstrat în siguranță în arhiva notarială."

Originalul rămâne pe hârtie, la notar, cu termen de păstrare permanent. Poți cere oricând un duplicat, cu aceeași forță probantă. Un incident informatic nu atinge dreptul tău de proprietate.

Riscul de care chiar merită să ții cont

Nu actele pierdute, ci fereastra oarbă. Un extras de carte funciară emis înainte de 14 iulie este o fotografie veche de peste trei săptămâni. În tot acest timp nu se poate verifica dacă asupra imobilului a apărut o ipotecă, un sechestru, un litigiu notat sau o interdicție.

De aceea prudența nu înseamnă „semnăm pe ce avem", ci exact invers: se pregătește tot, se semnează când se poate verifica. Cine îți propune să închei o vânzare pe un extras vechi îți propune să-ți asumi un risc pe care el nu-l suportă.

Cât de mare e blocajul

În primul semestru din 2026 s-au vândut în România 272.657 de imobile, potrivit statisticilor ANCPI — o medie de aproximativ 45.400 pe lună. La ritmul din trimestrul al doilea, cele 23 de zile de blocaj înseamnă undeva la 35.000–38.000 de imobile a căror vânzare a fost amânată la nivel național.

În județul Arad s-au vândut 5.853 de imobile în primul semestru, cu 8,9% mai puține decât anul trecut. Raportat la același ritm, blocajul a amânat aici în jur de 750–800 de tranzacții. Sunt estimări proprii, calculate din datele oficiale — nu cifre publicate de ANCPI, care nu a mai apucat să publice statistica pe iulie.

Ce facem noi, la ACASĂ, în perioada asta

Pregătim dosarele complet, ca ziua redeschiderii să însemne semnătură, nu început de birocrație. Redactăm acte adiționale de prelungire pentru tranzacțiile în derulare și ajutăm părțile cu notificările scrise. Iar la evaluări și la indexul nostru de prețuri continuăm normal — datele nu depind de ANCPI.

Dacă ești în mijlocul unei tranzacții și nu știi ce să faci cu termenul care se apropie, sună-ne: 0724 200 000. Nu e nevoie să fii clientul nostru.

---

*Articolul reflectă situația de la 5 august 2026, ora 12:00. Nu este consultanță juridică — pentru situația ta concretă, întreabă notarul sau avocatul. Actualizăm textul când apare o schimbare oficială.*

Surse: comunicatele ANCPI (15, 17, 19, 20 și 30 iulie 2026) · comunicatele Guvernului României (27 și 30 iulie, 3 august 2026) · informările Uniunii Naționale a Notarilor Publici (18 și 29 iulie 2026) · analiza Filip & Company, „Atacul cibernetic asupra ANCPI: blocajul pieței imobiliare și implicațiile juridice", JURIDICE.ro, 31 iulie 2026 · analiza SECU Legal, LegalMarketing.ro, 22 iulie 2026 · Legea nr. 161/2026 · statisticile ANCPI privind imobilele vândute, ianuarie–iunie 2026.

ACASĂ | Agenție imobiliară Arad · Bulevardul Decebal 2 · 0724 200 000