Blocajul ANCPI — ce faci dacă ești în mijlocul unei tranzacții imobiliare

Ce s-a întâmplat, pe scurt

În noaptea de 13 spre 14 iulie 2026, ANCPI a descoperit o intruziune informatică. Guvernul a confirmat public, pe 27 iulie, că a fost un atac cibernetic de tip ransomware. Toate aplicațiile au căzut deodată: e-Terra, MyEterra, Registrul Proprietarilor, Geoportalul, plata electronică.

La data acestui articol, 5 august, sistemul e oprit de 23 de zile. Aplicația a fost mutată în Cloudul Guvernamental. Testele de securitate au scos însă la iveală probleme care trebuie corectate. Formularea oficială a ANCPI e limpede:

„Nu putem încă anunța o oră sau o dată fermă de repunere în funcțiune – nu dorim să facem promisiuni pe care condițiile tehnice ne pot obliga să le amânăm."

Cu alte cuvinte: nu există termen. Cine îți spune că „se rezolvă săptămâna viitoare" nu are de unde să știe.

De ce se opresc vânzările, deși notarii lucrează

Legea 7/1996 e clară. Înainte de orice act translativ de proprietate, notarul cere un extras de carte funciară. Așa spune legea. Fără extras, actul nu se poate încheia. Întocmirea lui fără extras e contravenție, nu o formalitate pe care notarul o poate ocoli.

De ce nu merge nici pe hârtie? ANCPI a explicat: „Întrucât întregul flux de lucru este complet digitalizat, indisponibilitatea aplicației informatice face imposibilă atât înregistrarea unor noi cereri de recepție și/sau înscriere, cât și soluționarea cererilor deja înregistrate."

Nu se pot face, deci: vânzări-cumpărări, donații, schimburi, dări în plată, contracte de ipotecă, partaje, certificate de moștenitor cu imobile, intabulări, dezmembrări, alipiri.

Ipoteca merită subliniată separat, pentru că de ea atârnă creditele. Banca nu poate elibera banii fără garanție constituită. Garanția se constituie prin contract de ipotecă în formă autentică. Iar acesta are nevoie de extras. Așa se blochează un credit deja aprobat.

Ce se poate face totuși — partea utilă

Birourile notariale nu sunt închise. Uniunea Națională a Notarilor Publici a spus-o explicit în informarea din 18 iulie. Notarii rămân la dispoziție pentru consultații, verificări și pregătirea documentațiilor.

Concret, se pot încheia în continuare:

• antecontracte (promisiuni de vânzare) sub semnătură privată — nu cer formă autentică și nici extras de carte funciară;
• procuri și mandate, inclusiv pentru tranzacția care se va semna mai târziu;
• contracte de închiriere, indiferent de obiect;
• acte adiționale la contracte în derulare, cât timp nu transferă un drept real.

Regula generală vine de la avocații Filip & Company. Orice operațiune care nu cere înscriere în cartea funciară și nici extras se poate derula normal.

Două excepții de reținut. Promisiunile pentru locuințe viitoare, sub Legea 207/2025 („legea Nordis"), sunt blocate. Acolo legea cere formă autentică plus notare în cartea funciară. La fel promisiunile de donație, care cer tot formă autentică.

Ce NU este adevărat, deși circulă

Trei lucruri pe care le veți citi și care nu au niciun temei:

„Notarii au primit derogare să lucreze cu extrase mai vechi." Fals. Nu există niciun ordin al Ministerului Justiției în acest sens. Nici hotărâre a Uniunii Notarilor, nici ordonanță care să suspende obligația extrasului. Poziția Uniunii e informativă, nu normativă.

„Se poate semna pe declarație pe propria răspundere." Fals pentru vânzări. Singura derogare de acest tip e la AFIR, pentru dosare de finanțare agricolă. Cu totul altceva.

„Băncile prelungesc automat aprobările." Nesusținut. Am verificat la BNR, la Asociația Română a Băncilor și la băncile mari. Niciuna nu a comunicat public așa ceva. Prelungirea se cere individual, în scris, la banca ta.

Există și un termen real de știut. Extrasele obținute chiar înainte de blocaj împlinesc 30 de zile în jurul datei de 14 august. Iar 30 de zile e pragul de prospețime cerut uzual de bănci. Nu e un termen legal, e o practică — dar contează în dosarul de credit.

Ce faci concret, dacă ai o tranzacție în derulare

1. Nu lăsa termenul din antecontract să treacă în tăcere. Blocajul are argumente solide să fie tratat drept forță majoră. E exterior părților și imprevizibil. Iar avocații de la Filip & Company mai notează ceva. Nu există niciun mecanism alternativ de perfectare a contractului. Dar nu te baza doar pe asta.

2. Semnează un act adițional de prelungire. E recomandarea explicită a aceleiași case de avocatură. Și cea mai simplă protecție. Formularea bună leagă termenul de un eveniment, nu de o dată. De exemplu: prelungire cu durata indisponibilității ANCPI, plus 30 de zile lucrătoare de la reluare. O dată fixă aleasă la nimereală te poate lăsa din nou descoperit.

3. Notifică în scris cealaltă parte. Acesta e pasul pe care îl sar cei mai mulți. Codul civil, articolul 1634 alineatul 5, cere notificarea imposibilității de executare într-un termen rezonabil. Dacă nu o faci, poți răspunde pentru prejudiciu. Chiar dacă blocajul nu e vina ta. O notificare scrisă, cu confirmare de primire, costă nimic și schimbă totul.

4. Verifică în antecontract cine suportă diferența de TVA. Unele promisiuni mută riscul creșterii de TVA la vânzător. Dacă a ta are o asemenea clauză, poziția e alta decât credeai.

5. Cere băncii prelungirea în scris, acum, nu în ultima zi. Pot expira mai multe lucruri deodată: aprobarea creditului, oferta de dobândă, raportul de evaluare, adeverințele de venit.

6. Pregătește tot dosarul, ca să semnezi în ziua în care sistemul revine. Uniunea Notarilor recomandă exact asta. Mergi la notar pentru consultații și pregătirea documentației. Când se deschide, se va înghesui toată țara.

Ce s-a schimbat la TVA de 9%

Aici e singura veste bună fermă. Legea nr. 161/2026 a fost promulgată pe 4 august 2026 și publicată în Monitorul Oficial. Ea prelungește termenul de livrare pentru locuințele cu TVA de 9%. Noul termen: 30 septembrie 2026.

Condițiile rămân cumulative. Maximum 120 mp utili. Maximum 600.000 lei fără TVA. O singură locuință de persoană. Fără altă achiziție cu TVA redus din 1 ianuarie 2023. Și un act cu plată în avans încheiat până la 1 august 2025. Pentru actele semnate între 3 și 31 iulie 2025 mai e o condiție. Un avans de 20%, achitat până la 31 iulie 2025.

Mai puțin mediatizat, dar important: restituirea. Ai cumpărat cu TVA de 21% după 1 august 2026 și îndeplineai condițiile? Poți cere înapoi diferența. Cererile se depun de la 1 octombrie 2026. Procedura urmează să fie stabilită prin ordin ANAF.

Ce nu acoperă legea: locuințele peste 120 mp sau peste 600.000 lei rămân la 21%. Iar succesiunile nu au primit nicio prelungire, deși Uniunea Notarilor a cerut-o public.

„Îmi pierd actul de proprietate?"

Nu. E întrebarea care a circulat cel mai mult. Răspunsul categoric l-a dat Uniunea Notarilor pe 29 iulie: „Dacă ați dobândit proprietatea printr-un act notarial, originalul nu se află în niciun sistem electronic. Actul este păstrat în siguranță în arhiva notarială."

Originalul rămâne pe hârtie, la notar, permanent. Poți cere oricând un duplicat. Are aceeași forță probantă. Un incident informatic nu atinge dreptul tău de proprietate.

Riscul de care chiar merită să ții cont

Nu actele pierdute, ci fereastra oarbă. Un extras emis înainte de 14 iulie e o fotografie veche de peste trei săptămâni. Între timp nu se poate verifica nimic. Asupra imobilului putea apărea o ipotecă, un sechestru, un litigiu notat, o interdicție.

De aceea prudența nu înseamnă „semnăm pe ce avem". Ci exact invers: se pregătește tot, se semnează când se poate verifica. Cine îți propune să semnezi pe un extras vechi îți propune un risc. Unul pe care el nu-l suportă.

Cât de mare e blocajul

În primul semestru din 2026 s-au vândut în România 272.657 de imobile. Cifra e din statisticile ANCPI. Media: circa 45.400 pe lună. Cele 23 de zile de blocaj înseamnă, la ritmul din trimestrul al doilea, 35.000–38.000 de imobile amânate. La nivel național.

În județul Arad s-au vândut 5.853 de imobile în primul semestru. Cu 8,9% mai puține decât anul trecut. La același ritm, blocajul a amânat aici în jur de 750–800 de tranzacții. Sunt estimări proprii, calculate din datele oficiale. ANCPI nu a mai apucat să publice statistica pe iulie.

Ce facem noi, la ACASĂ, în perioada asta

Pregătim dosarele complet. Ziua redeschiderii trebuie să însemne semnătură, nu început de birocrație. Redactăm acte adiționale de prelungire pentru tranzacțiile în derulare. Ajutăm părțile cu notificările scrise. Iar la evaluări și la indexul nostru de prețuri continuăm normal — datele nu depind de ANCPI.

Ești în mijlocul unei tranzacții și nu știi ce să faci cu termenul care se apropie? Sună-ne: 0724 200 000. Nu e nevoie să fii clientul nostru.

---

*Articolul reflectă situația de la 5 august 2026, ora 12:00. Nu este consultanță juridică — pentru situația ta concretă, întreabă notarul sau avocatul. Actualizăm textul când apare o schimbare oficială.*

Surse: comunicatele ANCPI (15, 17, 19, 20 și 30 iulie 2026) · comunicatele Guvernului României (27 și 30 iulie, 3 august 2026) · informările Uniunii Naționale a Notarilor Publici (18 și 29 iulie 2026) · analiza Filip & Company, „Atacul cibernetic asupra ANCPI: blocajul pieței imobiliare și implicațiile juridice", JURIDICE.ro, 31 iulie 2026 · analiza SECU Legal, LegalMarketing.ro, 22 iulie 2026 · Legea nr. 161/2026 · statisticile ANCPI privind imobilele vândute, ianuarie–iunie 2026.

ACASĂ | Agenție imobiliară Arad · Bulevardul Decebal 2 · 0724 200 000