Acest studiu de piață privind valorile minime ale imobilelor din județul Arad 2021 are ca scop estimarea valorilor de piață minime pentru fiecare tip de proprietate imobiliară enumerată în cele ce urmează pentru a servi Camerei Notarilor Publici Timișoara în vederea calculării venitului impozabil rezultat din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, a tarifului ANCPI și a onorariul notarilor publici.
În elaborarea acestuia s-au avut în vedere Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, normele de aplicare a Codului Fiscal, Cap. IX, art. 33, al. 4, lit. B: “ Studiul de piață reprezintă colectarea informațiilor de pe piața imobiliară în ceea privește oferta/cererea și valorile de piață corespunzătoare proprietăților imobiliare care fac obiectul transferului dreptului de proprietate potrivit prevederilor art. 111 din Codul fiscal. Acesta trebuie să conțină informații privind valorile minime consemnate pe piața imobiliară în anul precedent în funcție de tipul proprietății imobiliare, de categoria localității unde se află situată aceasta, respectiv zone în cadrul localității/rangul localității. Studiile de piață sunt comunicate de către Camerele Notarilor Publici, după fiecare actualizare, direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice din cadrul Agenției Naționale de Administrare Fiscală, pentru a fi utilizate începând cu data de întâi a lunii următoare primirii acestora”.
Conform art. 111, al. 5, din Legea nr.227/2015, cu modificările în vigoare la data întocmirii prezentei lucrări, Camerele notarilor publici actualizează cel puțin o dată pe an studiile de piață care trebuie să conțină informații privind valorile minime consemnate pe piața imobiliară specifică în anul precedent și le comunică direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice din cadrul A.N.A.F. Rezultatele din prezentul studiu se doresc a fi un instrument util și ușor de utilizat pentru beneficiar, dar și o radiografie a pieței imobiliare din localitățile de pe raza județului Arad. Din studiul de piață efectuat, au fost excluse, în limita informațiilor deținute de către autor, cazurile atipice determinate de situații speciale, majoritatea neîncadrându-se în conceptul de piață imobiliară.
Proprietățile imobiliare avute în vedere sunt următoarele:
◼ Case (P și P+M; P+E și P+E+M și anexele aferente);
◼ Apartamente construite până în anul 1999 (cu 1, 2, 3, 4+ camere);
◼ Apartamente construite după anul 2000 (inclusiv);
◼ Apartamente la casă;
◼ Uscătorii, boxe, terase de bloc, garaje și locuri de parcare;
◼ Spații comerciale (inclusiv spații pentru birouri);
◼ Spații industriale (hale metalice și cu structură din beton armat, magazii);
◼ Hoteluri și pensiuni;
◼ Grajduri;
◼ Magazii cereale;
◼ Terenuri extravilane și intravilane.
Localitățile au fost analizate pe zone (cu excepția comunelor/satelor care nu necesită/ pentru care nu se poate realiza o astfel de zonare) urmărindu-se informații privind:
◼ Caracteristicile și limitele zonei;
◼ Gradul de construire al zonei;
◼ Rata de creștere a populației;
◼ Tendința valorilor imobiliare în zonă ;
◼ Studiul cerere-oferta;
◼ Timpul necesar estimat pentru vânzarea proprietăților imobiliare;
◼ Factorii care pot afecta vânzarea (sociali, economici, reglementări, mediu);
◼ Utilitățile disponibile în zonă și calitatea acestora: electricitate, gaz, apa, canal, telefon, cablu TV, etc.;
◼ Acces la facilitățile educaționale, sanitare și de agrement ;
◼ Facilitați de transport;
◼ Caracteristicile fizice ale terenurilor (forme, dimensiuni);
◼ Regimul de înălțime;
◼ Calitatea construcțiilor;
◼ Starea generală (uzura fizică, neadecvări funcționale).
Alte aspecte de care s-a ținut cont vizează: rata șomajului, cantitatea și calitatea concurenței disponibile, dinamica proiectelor imobiliare noi, disponibilitatea și prețul terenului liber, costurile de construcție și dezvoltare, posibilități de finanțare, ș.a.
Analiza a presupus parcurgerea următoarelor etape:
◼ Identificarea proprietăților;
◼ Definirea ariei de piață în termenii consecvenței
comportamentale dintre proprietari și
cumpărătorii potențiali;
◼ Identificarea caracteristicilor ofertei și cererii, care
influențează crearea valorii în aria de piață definită;
◼ Culegerea datelor tehnice, selectarea și prelucrarea acestora în vederea constituirii bazei de calcul:
▪ documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate operatorilor de pe piața imobiliară;
▪ analiza tuturor informațiilor culese și interpretarea rezultatelor;
▪ elaborarea studiului propriu-zis.
Rezultatele și concluziile din studiu nu sunt considerate exhaustive, acestea putând fi rectificate și actualizate în cazul în care se constată o schimbare semnificativă a condițiilor sau evoluției pieței imobiliare în speță.
Ipoteze și condiții limitative
◼ Studiul se bazează pe evoluția pieței imobiliare în anul 2020 și pe dinamica previzionată pentru anul 2021;
◼ Studiul este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale.
◼ Dacă aceste condiții se modifică, concluziile acestui studiu își pot pierde valabilitatea;
◼ Valorile exprimate sunt bazate pe condițiile actuale ale pieței și pe evoluția pe termen scurt a cererii și ofertei. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, expertul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data studiului;
◼ Valorile exprimate în prezentul studiu sunt valori minime, totuși nu se exclude posibilitatea unor valori mai mici, dată fiind diversitatea și unicitatea imobilelor, modul în care acestea sunt întreținute și exploatate, precum și alte cazuri particulare existente pe piața imobiliară;
◼ Expertul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, fiind însă posibilă existența și a altor informații de care acesta nu avea cunoștință;
◼ Studiul răspunde cerințelor Camerei Notarilor Publici Timișoara și este adaptat la informațiile disponibile utilizatorilor acestuia;
◼ Folosirea valorilor cuprinse în ghid ca justificare a prețului unor tranzacții imobiliare de către persoanele fizice sau juridice, de drept public sau privat nu este recomandată. De asemenea, nu se recomandă utilizarea valorilor exprimate în studiu ca referință în rapoartele de evaluare și verificare întocmite conform standardelor de evaluare;
◼ Acest studiu este destinat Camerei Notarilor Publici Timișoara, a calculării venitului impozabil rezultat din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, a tarifului ANCPI și a onorariul notarilor publici. Conținutul acestui studiu este condiționat de scopul pentru care acesta a fost realizat și poate fi utilizat numai pentru acest scop;
◼ În concordanță cu practica curentă, nicio responsabilitate nu este acceptată în niciun mod față de oricare alt utilizator al acestui studiu care nu a primit în scris acceptul de a-l utiliza, utilizarea acestuia în alt scop decât cel menționat nefiind recomandată;
◼ Înainte ca acest studiu, ca întreg sau parte a acestuia, să fie reprodus sau menționat, în orice document, circulară sau declarație, ori pentru orice alt scop, este obligatoriu acordul scris al S.C. ROMPRICE S.R.L. sau al Camerei Notarilor Publici Timișoara.
◼ Prin reproducere, se înțelege realizarea integrală sau parțială a uneia ori a mai multor copii ale studiului, direct sau indirect, temporar ori permanent, prin orice mijloc și sub orice formă, inclusiv realizarea oricărei înregistrări sonore sau video, precum și stocarea permanentă ori temporară a acestuia cu mijloace electronice
Scopul, obiectul și utilizarea studiului
Scopul prezentului studiu este prezentarea unor valori de piață minime pentru fiecare tip de proprietate imobiliară, așa cum au fost enumerate mai sus și care să servească Camerei Notarilor Publici Timișoara în vederea calculării venitului impozabil rezultat din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, a tarifului ANCPI și a onorariul notarilor publici
Obiectul lucrării îl constituie proprietățile imobiliare situate în localitățile aflate în județul Arad. Studiul cuprinde analiza pieței pentru imobile de tip case (cu gospodărie și teren aferente), apartamente (cu 1…4+ camere), spații comerciale (inclusiv spații pentru birouri), hoteluri și pensiuni, spații cu destinație industrială, construcții agricole (grajduri și magazii cereale), terenuri intravilane și terenuri extravilane agricole, păduri, pășuni, vii și livezi
Utilizarea valorilor cuprinse în ghid ca justificare a prețului unor tranzacții imobiliare de către persoanele fizice sau juridice, de drept public sau privat nu este recomandată. De asemenea, nu se recomandă utilizarea valorilor exprimate în studiu ca referință în rapoartele de evaluare și verificare întocmite conform standardelor de evaluare;
Prezentul studiu a fost realizat în perioada septembrie – decembrie 2020, când s-au avut în vedere informații privind oferte și tranzacții de proprietăți imobiliare din anul în curs.
Surse de informare utilizate în elaborarea studiului de piață privind valorile minime ale imobilelor din județul Arad 2021:
◼ Baza de date a expertului
◼ Lucrări de specialitate editate de IROVAL București
◼ Ziare de mica publicitate
◼ Site-uri specializate
◼ Agenții imobiliare.
Elaborarea lucrării
În vederea îndeplinirii scopului asumat, s-a procedat la parcurgerea următoarele etape:
◼ S-a realizat o analiză de piață detaliată pentru fiecare categorie de imobile pe baza ofertelor de vânzare și tranzacțiilor pentru anul în curs și ținând cont de particularitățile fiecărui tip de proprietate. O atenție deosebită a fost acordată ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data studiului, pentru toate celelalte făcându-se ajustări în funcție de data publicării lor;
◼ În funcție de specificul fiecărui tip de proprietate, sumele solicitate în ofertele de vânzare au fost diminuate cu procente cuprinse între 10-20% în funcție de tipul imobilului. Acest lucru s-a dovedit necesar deoarece s-a observat o diferență între prețul solicitat inițial și valoarea la care s-a efectuat tranzacția, obținută în urma negocierii;
◼ Ofertele și tranzacțiile atipice nu au fost incluse în prezentul studiu;
◼ Această analiză a ținut cont și de rezultatele obținute în urma altor rapoarte de evaluare realizate de expert în județul Arad.
Apartamente
Valorile minime pentru apartamentele din județul Arad au fost exprimate ținând cont de: zona de amplasare în cadrul localității, numărul de camere și anul construcției. Din analiza pieței imobiliare aferentă se observă faptul că valorile exprimate în euro/mp ale apartamentelor se modifică în funcție de numărul de camere. Astfel pe măsura ce numărul de camere crește, valoarea pe metrul pătrat scade.
În funcție de anul construcției, au fost delimitate două categorii: apartamente vechi, construite până în anul 2000 și apartamente noi – construite după anul 2000 (inclusiv).
Spații comerciale
În această categorie sunt incluse spațiile de birouri precum și spațiile cu altă destinație, înregistrate corespunzător în documentația cadastrală. Din punct de vedere al zonei de amplasare în cadrul municipiului Arad, spațiile comerciale sau fost împărțite pe 4 zone: A, B, C și D.
Pentru imobilele compuse din spații comerciale și teren aflat în proprietate, valoarea terenului se adăugă la valoarea spațiului comercial.
Valorile anexelor care deservesc spațiul comercial vor fi calculate la 60% din valoarea spațiului.
Pentru spațiile comerciale situate în restul județului Arad s-au estimat valori pentru 3 grupuri de localități, după cum urmează:
Grupul A cuprinde localitățile: Andrei Șaguna, Barațca, Bodrogul Nou, Călugăreni, Chişineu Criş, Cicir, Curtici, Cuvin, Fântânele, Felnac, Ghioroc, Horia, Ineu, Lipova, Livada, Mândruloc, Miniș, Moneasa, Nădlac, Păuliș, Pâncota, Pecica, Sâmbăteni, Sânleani, Sânpaul, Sântana, Sebiș, Şagu, Şiria, Şofronea, Vinga, Vladimirescu, Zădăreni, Zimand Cuz, Zimandu Nou. Grupul B cuprinde următoarele localități: Conop, Covăsânț, Cuvin, Dorobanți, Frumușeni, Galșa, Gurahonț, Iratoșu, Macea, Mâșca, Radna, Rănușa, Săvârșin, Secusigiu, Seleuș, Șicula, Șimand, Sintea Mare, Șoimoș, Târnova, Tisa Nouă, Turnu, Zăbrani. Altele – cuprinde celelalte localități necuprinse în grupurile A și B.
Hoteluri și pensiuni
Valorile pentru hoteluri si pensiuni au fost estimate în funcție de numărul de stele (sau margarete pentru pensiuni), atât pentru municipiul Arad cât și pentru localitățile din județ.
De asemenea, pentru estimarea valorii minime s-a avut în vedere și localizarea proprietăților pe cele 4 zone aferente municipiului Arad, respectiv pe grupurile localităților din județ.
Terenuri
Prezentul studiu ține cont în exprimarea valorii, atât de poziția terenurilor (în intravilan sau extravilan) cât și de zona de amplasare a acestora. Terenurile au fost considerate lipsite de sarcini și restricții de utilizare. În cadrul municipiului Arad, în funcție de zona de amplasare, terenurile au fost grupate în 4 zone. Terenul intravilan situat în zona D din municipiul Arad, cu suprafață mai mare de 3500 mp, fără construcții, s- a stabilit o valoare diferită, considerându-se faptul că parcelele de teren cu astfel de dimensiuni sunt preponderent amplasate în afara zonelor construite rezidențiale, în zone în care se dezvoltă cartiere noi sau zone industriale.
Pentru celelalte localități situate în județul Arad, valorile terenurilor atât intravilan cât și în extravilan au fost estimate pentru întreaga localitate. Pentru terenurile cu categoria de folosință arabil și pășune situate în intravilanul localității și care au suprafețe mai mari de 1500 mp, valoarea suprafeței care exceda 1500 mp va fi calculată la 50% din valoarea pe metrul pătrat exprimată în tabelul aferent, iar valoarea pentru primii 1500 mp se va calcula conform tabelului. De asemenea, tot aici, valorile pentru terenul aflat în intravilan, cu suprafața mai mare de 10000 mp vor fi calculate la 35% din valoarea exprimată pentru terenul intravilan din fiecare localitate (sau zona cu cea mai mică valoare).
Case de locuit
Pentru o reprezentare cât mai utilă, casele de locuit au fost grupate în funcție de zona de amplasare în cadrul localității, după numărul de nivele, gradul de finisare, soluția constructivă și anul construirii. Considerăm casele de locuit ca fiind spații de tip rezidențial unifamiliale, care dispun de toate utilitățile și au o suprafață de teren aferentă. Gruparea conține:
În funcție de numărul de niveluri:
◼ Case de locuit cu mai multe nivele – de tip parter cu etaje și mansardă
◼ Case de locuit cu un singur nivel, parter.
În funcție de anul construcției:
◼ Case de locuit construite după anul 2005 (inclusiv)
◼ Case de locuit construite între anii 1990 și 2004 (inclusiv)
◼ Case de locuit construite între anii 1965 și 1989 (inclusiv)
◼ Case de locuit construite înainte de anul 1965
În funcție de soluția constructivă:
◼ Case de locuit cu pereți din cărămidă, piatră sau înlocuitori
◼ Case de locuit cu pereți din lemn, paiantă, chirpici, pământ stabilizat
În cazul municipiului Arad, pentru fiecare din cele 4 zone detaliate mai sus au fost exprimate valori diferite.
Pentru celelalte localități situate în județul Arad, valorile caselor au fost estimate pentru întreaga localitate, acestea fiind grupate pe categorii în funcție de numărul de locuitori, venituri, dezvoltare, etc. Au rezultat astfel trei grupe de localități.
Suprafața construită luată în calcul este suprafața proiectată la sol pe conturul exterior al pereților clădirii, iar în cazul clădirilor cu mai multe nivele, suprafața construită desfășurată reprezintă suma suprafețelor fiecărui nivel.
Pentru imobilele compuse din casă și teren în proprietate, la valoarea casei se adaugă și valoarea terenului. Dacă suprafața terenului depășește 1500 mp, valoarea suprafeței care excede 1500 mp va fi calculată la 50% din valoarea pe metrul pătrat exprimată, acesta fiind considerată teren în exces, iar valoarea pentru primii 1500 mp se va calcula conform tabelului din anexa corespunzătoare valorii terenurilor. De asemenea, la valoarea proprietății se va adăuga și valoarea anexelor.
Proprietăți de tip industrial
În prezentul studiu au fost analizate halele cu structura din beton armat și închideri din cărămidă, BCA, etc., hale cu structură metalică și închideri din panouri de tip sandwich, precum și hale de tip vechi cu tronsoane, clădiri administrative și cantine situate în incinte industriale, magazii, ateliere și platforme betonate.
În funcție de anul realizării, construcțiile de tip industrial au fost împărțite în:
◼ Clădiri de tip industrial construite după anul 2005 (inclusiv)
◼ Clădiri de tip industrial construite între anii 1990 și 2004 (inclusiv)
◼ Clădiri de tip industrial construite între anii 1965 și 1989 (inclusiv)
◼ Clădiri de tip industrial construite înainte de anul 1965
Halele cu structură din beton armat s-au considerat a fi realizate cu stâlpi prefabricați, din beton armat, încastrați în fundații izolate tip pahar. Pe conturul exterior al halei sunt executate fundații de beton simplu și cuzinet armat, pentru asigurarea sprijinirii zidăriei de închidere. Pardoseala halei este din beton de marcă superioară, pozată pe umplutura de pământ și strat de balast cilindrat. Pe capetele stâlpilor sunt montate grinzi prefabricate, ca legătură între traveele cadrelor halei.
Hala cu structură metalică este realizată din stâlpi metalici. Stâlpii sunt fixați de fundațiile izolate, printr- un sistem de placi sandwich cu buloane. Între fundațiile izolate au fost executate fundații continui, de beton simplu și cuzineți armați. În interior a fost executată pardoseala de beton slab armat, pe umplutură de pământ, compactată și balastată. Pe capetele superioare ale stâlpilor au fost fixate ferme cu zăbrele, de asemenea din europrofile zincate, pe care se sprijină pane din europrofile, pe care sunt fixate panouri izolatoare de tip izopan. Pentru halele de tip vechi cu tronsoane s-au analizat doar tronsoanele de producție și depozitare. Structura clădirii este realizată din cadre de beton armat, cu stâlpi încastrați în fundații izolate. Pe conturul exterior al clădirii, al spațiilor de compartimentare se găsesc fundații din beton simplu și cuzinet armat. Pe capetele stâlpilor, pe console se sprijină grinzi de beton armat atât la parter cât și la etaj. Peste grinzile de beton armat se sprijină elemente de planșeu rezistent la încărcături mari.
Valorile pentru clădirile administrative și cantine se vor calcula conform anexei pentru clădiri de tip industrial, doar dacă sunt amplasate în incinte industriale.
Grajduri
În prezentul studiu sunt analizate clădirile zootehnice pentru creșterea animalelor în sistem industrial. În funcție de anul realizării construcțiilor, acestea au fost împărțite în:
◼ Clădiri agricole construite după anul 2005 (inclusiv)
◼ Clădiri agricole construite între anii 1990 și 2004 (inclusiv)
◼ Clădiri agricole construite între anii 1965 și 1989 (inclusiv)
◼ Clădiri agricole construite înainte de anul 1965
Grajdurile pentru creșterea animalelor, de tip nou, au fost considerate ca fiind realizate cu structura de rezistență din cadre de beton armat, cu stâlpi încastrați în fundații de tip pahar și ferme de beton armat precomprimat. Pe fermele de beton armat se sprijină chesoane prefabricate. Închiderile laterale sunt realizate cu zidărie din blocuri BCA sau cărămidă. Grajdurile pentru creșterea animalelor de tip vechi au structura realizată din zidărie portantă de cărămidă, sprijinită pe o fundație continuă din beton simplu. Acoperișul se sprijină pe stâlpi de lemn.
Magazii cereale
În funcție de anul realizării construcțiilor, acestea au fost grupate în:
◼ Clădiri agricole construite după anul 2005 (inclusiv)
◼ Clădiri agricole construite între anii 1990 și 2004 (inclusiv)
◼ Clădiri agricole construite între anii 1965 și 1989 (inclusiv)
◼ Clădiri agricole construite înainte de anul 1965
Magaziile pentru cereale au fost considerate ca fiind realizate cu structură din cărămidă cu centuri și stâlpi din beton, cu fundații din beton ciclopian și cuzineți armați.
ANEXE Studiu de piață privind valorile minime ale imobilelor din județul Arad 2021
