Teren de 420 mp la Boul Roșu: Primăria Arad îl vinde de la 98.700 euro

Pe strada Tribunul Dobra nr. 16, la câțiva pași de Hanul Boul Roșu, e un teren gol. Mulți arădeni îl știu doar ca „locul unde era adăpostul”. Acum Primăria Arad vrea să-l vândă.

Consiliul Local a aprobat vânzarea prin licitație publică în ședința din 29 septembrie 2026. Terenul are 420 mp, iar prețul de pornire este de 98.700 de euro, fără TVA. Mai jos găsești cifrele, regulile licitației și verificările pe care le-am face noi înainte de o ofertă.

Fișa terenului

• Adresă: Arad, str. Tribunul Dobra nr. 16, zona Boul Roșu
• Carte funciară: CF nr. 300381 Arad, nr. cadastral 300381
• Suprafață: 420 mp
• Valoare de piață stabilită prin evaluare: 235 €/mp, adică 98.700 € (fără TVA) sau 517.474 lei
• Valoare de inventar: 180.071 lei (nr. de inventar 36012009)
• Garanție de participare: 9.870 €
• Proprietar: Municipiul Arad, domeniul privat

Ca să-ți faci o idee despre mărime: 420 mp înseamnă cam un teren de tenis și jumătate. Sau o parcelă obișnuită de casă din Aradul Nou, puțin mai mică.

De la adăpost de noapte la teren gol

Până prin 2007–2008, aici a funcționat adăpostul de noapte al orașului. Apoi adăpostul s-a mutat pe Calea 6 Vânători. Motivul invocat atunci: locul era considerat prea central pentru o astfel de funcție.

Clădirea veche a rămas fără folosință. S-a degradat an de an și, în final, a fost demolată. Terenul a stat mult timp năpădit de bălării și a fost curățat abia în ultimii ani.

Vânzarea a mai apărut o dată pe ordinea de zi a Consiliului Local, în vara lui 2026. Proiectul a fost retras atunci pentru analize suplimentare, înainte de vot. A doua încercare, din 29 septembrie, a trecut.

Cât costă, de fapt: calculul complet

Pornim de la tabelul de valori din documentația aprobată de Consiliul Local.

Prețul de pornire: 420 mp × 235 €/mp = 98.700 €, fără TVA.

Garanția: 10% × 98.700 € = 9.870 €. Garanția se plătește în lei, la cursul BNR din ziua dinaintea publicării anunțului de vânzare. Dacă câștigi, suma ți se scade din preț.

Cursul folosit în evaluare: 517.474 lei ÷ 98.700 € ≈ 5,243 lei pentru un euro. La acest curs, garanția ar fi în jur de 51.750 de lei. Suma reală va depinde de cursul din ziua stabilită în anunț.

TVA-ul: tabelul oficial afișează valorile „fără TVA”. Cota standard de TVA în 2026 este de 21%. Cu TVA, prețul de pornire ar urca la 98.700 × 1,21 = 119.427 €. Asta ar însemna circa 284 €/mp. Regimul exact al TVA trebuie lămurit din documentația licitației, înainte să-ți faci bugetul.

Cum citești cei 235 €/mp

Față de valoarea de inventar

Valoarea de inventar a terenului este de 180.071 lei. La cursul din evaluare, asta înseamnă circa 34.345 €, adică aproximativ 82 €/mp. Prețul de pornire este, deci, de aproape trei ori mai mare (98.700 ÷ 34.345 ≈ 2,87).

Diferența nu e o anomalie. Valoarea de inventar e o cifră contabilă, nu un preț de piață. Codul administrativ compară două cifre: valoarea din raportul de evaluare și valoarea de inventar. Prețul minim de vânzare este cea mai mare dintre ele. Aici, evaluarea a câștigat detașat.

Față de alte terenuri din Arad

Avem doar prețuri cerute în anunțuri, nu prețuri de tranzacționare. Le punem aici ca reper, nu ca verdict.

• O parcelă de 545 mp de la dezvoltator, pe strada Ion G. Duca, era listată la circa 216 €/mp (Storia, octombrie 2026).
• Parcele de 707–711 mp lângă AFI, în ARED City, erau listate la 300 €/mp (Romimo, octombrie 2026).
• Mediana tuturor terenurilor de vânzare din Arad pe VDI.ro era de 43 €/mp în octombrie 2026. Cifra e trasă în jos de suprafețele mari de la marginea orașului, deci nu se compară direct.

Opinia noastră: un teren mic, într-o zonă centrală consolidată, e un caz aparte. Nu se compară corect nici cu loturile din cartierele noi, nici cu terenurile mari de la periferie. Valoarea lui reală depinde aproape în întregime de ce permite certificatul de urbanism. Fără acest document, orice părere despre „ieftin” sau „scump” e prematură.

Cum se alege câștigătorul: 100 de puncte, nu doar cel mai mare preț

Licitația nu se câștigă doar cu cel mai mare preț. Oferta câștigătoare se stabilește printr-un punctaj, pe patru criterii.

Punctajele se adună. Câștigă oferta cu cel mai mare total care îndeplinește toate cerințele din documentație.

Prețul aduce, deci, 40 de puncte din 100. Celelalte 60 depind de documente, dovezi și angajamente.

Cum interpretăm noi grila (opinie, nu regulă): ofertanții serioși vor lua, probabil, punctaj maxim la celelalte trei criterii. În acest caz, diferența o face tot prețul. Riscul real stă în sens invers. O ofertă mare, cu un dosar incomplet, poate pierde în fața uneia mai mici, dar bine pregătite. Formula exactă de punctare a prețului nu am găsit-o publicată încă. O vei găsi în documentația de atribuire.

Întrebarea de 30 de puncte: ce se poate construi aici?

Criteriul destinației trimite direct la certificatul de urbanism al terenului. Nu am văzut acest certificat. Deci nu putem spune ce funcțiuni, ce înălțime sau ce procent de ocupare permite. Ce știm sigur sunt două lucruri.

1. Vecinătatea cu un monument istoric. Hanul Boul Roșu, de pe Tribunul Dobra nr. 20, este monument istoric. Legea 422/2001 spune ceva important pentru oraș. Uneori, zona de protecție a unui monument nu a fost încă delimitată exact. Până atunci, legea o consideră o rază de 100 m în jurul lui.

Terenul de la nr. 16 e la doar câteva numere distanță de han. Dacă intră în această rază, o construcție nouă va avea nevoie și de avizul Ministerului Culturii. Asta adaugă timp și poate influența forma și înălțimea clădirii. Certificatul de urbanism va confirma sau va infirma.

2. Oricine poate cere un certificat de urbanism de informare. Nu trebuie să fii proprietar ca să afli ce se poate construi pe o parcelă. Am explicat aici ce este certificatul de urbanism și când ai nevoie de el. Dacă destinația nu se potrivește cu planul tău, citește și cum se pot modifica prevederile certificatului de urbanism.

Calendarul: ce urmează

• 29 septembrie 2026: Consiliul Local aprobă vânzarea prin licitație publică.
• Anunțul de licitație: Primăria îl va publica pe site, la secțiunea „Licitații publice”. Pe 11 octombrie 2026, anunțul pentru acest teren nu apăruse încă.
• Publicitatea oficială: la vânzările primăriilor, anunțul apare de regulă și în Monitorul Oficial, Partea a VI-a. Termenul uzual este de cel puțin 20 de zile înainte de data-limită pentru oferte.
• Depunerea dosarului: oferta, documentele cerute și dovada plății garanției.
• Evaluarea: comisia acordă punctajele și stabilește câștigătorul.
• Contractul: vânzarea se încheie la notar, cu garanția scăzută din preț.

N-ai mai participat la o licitație? Ghidul nostru despre licitațiile imobiliare din Arad îți arată pașii generali.

Lista noastră de verificări înainte de o ofertă

• Citește toată documentația de atribuire, nu doar anunțul. Acolo sunt formula de punctaj, actele cerute și termenele.
• Studiază certificatul de urbanism. Uită-te la funcțiunile permise, regimul de înălțime, procentul de ocupare (POT) și coeficientul de utilizare (CUT).
• Verifică extrasul de carte funciară 300381 Arad. Caută sarcini, servituți și notări.
• Mergi la fața locului. Verifică accesul, utilitățile de la stradă și vecinătățile. Întreabă dacă au rămas fundații sau resturi de la clădirea demolată.
• Pregătește dovada capacității financiare. Ea valorează 20 de puncte, deci merită tratată serios.
• Fă bugetul complet: prețul, eventualul TVA, notarul, intabularea, avizele, proiectul și pregătirea terenului. Ghidul nostru despre taxele la cumpărare te ajută la partea notarială.
• Stabilește-ți plafonul maxim acasă, nu în sala de licitație.

Pentru cine are sens acest teren (opinia noastră)

Vecinii direcți. Un proprietar de pe Tribunul Dobra nr. 14 sau nr. 18 poate uni loturile. O parcelă mai mare, rezultată prin alipire, valorează adesea mai mult decât suma bucăților. Evaluatorii numesc asta „valoare de asamblare”. Procedura de alipire e explicată în ghidul nostru despre dezmembrare și alipire.

Un investitor cu răbdare. Dacă certificatul de urbanism permite locuire sau birouri, poziția centrală e un argument solid. Dar avizele de patrimoniu pot prelungi calendarul.

Nu e potrivit pentru cine vrea să construiască repede. Între licitație, contract, avize și autorizație pot trece luni bune.

Pentru prețurile la zi din Arad, pe cartiere, vezi Indexul ACASĂ al prețurilor imobiliare.

Acest articol are caracter informativ. Nu înlocuiește documentația oficială a licitației și nici consultanța unui avocat, notar sau consultant fiscal.

Întrebări frecvente

Când are loc licitația?

Încă nu se știe. Pe 11 octombrie 2026, Primăria nu publicase anunțul. Data va apărea pe site-ul primariaarad.ro, la „Licitații publice”.

Cât trebuie să am pregătit la înscriere?

Garanția de 9.870 €, plătită în lei la cursul BNR stabilit în anunț. Cu cursul din evaluare, ar fi în jur de 51.750 de lei.

Cel mai mare preț câștigă automat?

Nu. Prețul aduce maximum 40 de puncte din 100. Contează și dovada banilor, declarația de mediu și respectarea destinației terenului.

Cât ar costa cu TVA?

Dacă vânzarea va fi purtătoare de TVA de 21%, prețul de pornire devine 119.427 €. Documentația licitației va clarifica regimul fiscal.

Surse

• Special Arad, Raluca Medeleanu – „Primăria va vinde terenul fostului adăpost de noapte de la Boul Roșu”, 30 septembrie 2026.
• Consiliul Local al Municipiului Arad – hotărârea adoptată în ședința din 29 septembrie 2026 privind vânzarea prin licitație publică a terenului din str. Tribunul Dobra nr. 16 (CF 300381 Arad), tabelul cu valoarea de piață și garanția.
• Primăria Municipiului Arad – pagina „Licitații publice”, consultată pe 11 octombrie 2026.
• OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ, art. 363 alin. (6), în forma modificată prin Legea nr. 261/2022.
• Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată – zona de protecție provizorie de 100 m în localitățile urbane.
• ANAF, DGRFP Timișoara – Ghid privind cotele de TVA, 2026 (cota standard de 21%).
• Wikipedia – Red Ox Inn (Hanul Boul Roșu), str. Tribunul Dobra nr. 20, Arad.
• Storia.ro, Romimo.ro, VDI.ro – anunțuri de terenuri de vânzare în Arad, consultate în octombrie 2026 (prețuri cerute).