Apartament pe firmă în 2026: TVA, contabilitate și ce cheltuieli poți deduce

„Pot să cumpăr apartamentul pe firmă?" E una dintre întrebările pe care le auzim cel mai des la birou. Răspunsul scurt e da. Răspunsul care contează e altul: ce câștigi fiscal din asta și ce riști.

Un apartament pe firmă seamănă cu o mașină pe firmă. Cumpărarea e simplă. Partea grea vine după, când trebuie să arăți la ce folosește. Fiscul nu se uită la ce scrie în contract, ci la ce se întâmplă efectiv în apartament.

Mai jos găsești regulile de TVA, de contabilitate și de deductibilitate valabile în octombrie 2026, pe scenarii concrete.

Poate o firmă să cumpere un apartament?

Da. O societate comercială poate deține orice bun, inclusiv o locuință. Nu există o condiție legală de „justificare" înainte de cumpărare.

Justificarea contează mai târziu, la deduceri. Dacă apartamentul nu servește activității firmei, cheltuielile cu el nu reduc impozitul. Iar TVA-ul plătit la cumpărare nu se recuperează.

Un detaliu care circulă greșit: punctul de lucru. Îl declari la Registrul Comerțului dacă firma chiar lucrează în apartament, de exemplu ca birou. Pentru un apartament dat doar în chirie nu e nevoie de punct de lucru. E nevoie însă de codul CAEN potrivit (vezi mai jos).

Primul filtru: firma ta e microîntreprindere?

Aici se pierd cele mai multe calcule. Regulile de deducere a cheltuielilor contează doar pentru firmele care plătesc impozit pe profit.

În 2026, o microîntreprindere plătește 1% din venituri. Plafonul este de 100.000 de euro pe an, iar firma trebuie să aibă cel puțin un salariat. Impozitul se calculează pe venituri, nu pe profit. Deci amortizarea, întreținerea sau reparațiile apartamentului nu îl micșorează.

Un exemplu simplu. O firmă micro încasează din chirie 6.000 de euro pe an. Impozitul pe acest venit e 1% × 6.000 = 60 de euro. Cheltuielile cu apartamentul nu schimbă suma.

Atenție și la plafon. Chiria intră în veniturile firmei. Dacă depășești 100.000 de euro într-un an, treci la impozit pe profit de 16% din trimestrul depășirii.

TVA-ul e o discuție separată. El se aplică după reguli proprii, indiferent dacă firma e micro sau plătitoare de impozit pe profit.

TVA la cumpărare: apartament nou sau vechi?

Cota standard de TVA în 2026 este 21%. Ea se aplică însă doar la livrările taxabile. Iar aici diferența dintre nou și vechi e mare.

Apartamentul nou se vinde cu TVA. „Nou" are o definiție precisă în Codul fiscal. Apartamentul e nou până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări sau utilizări.

Apartamentul vechi se vinde, ca regulă, fără TVA. Vânzarea lui e scutită de lege. Vânzătorul plătitor de TVA poate totuși opta pentru taxare, cu o notificare la ANAF.

Apartamentul cumpărat de la o persoană fizică nu are, de regulă, TVA deloc. Persoana fizică nu e plătitoare de TVA pentru vânzarea locuinței proprii.

Cota redusă de 9% nu mai are relevanță aici. Ea a fost oricum doar pentru persoane fizice, cu condiții stricte. Regimul tranzitoriu s-a încheiat pe 30 septembrie 2026. Detaliile sunt în ghidul nostru despre TVA 21% la locuințele noi.

Taxarea inversă, pe cifre

Dacă vânzătorul și cumpărătorul sunt ambii înregistrați în scopuri de TVA, se aplică taxarea inversă. Asta e valabil atât pentru clădirile noi, cât și pentru cele vechi taxate prin opțiune.

Concret, pentru un apartament nou de 100.000 de euro fără TVA:

• Firma cumpărătoare plătitoare de TVA achită vânzătorului 100.000 de euro.
• TVA-ul de 21.000 de euro (100.000 × 21%) nu circulă ca bani. Firma îl înregistrează simultan ca TVA colectată și ca TVA deductibilă.
• O firmă neplătitoare de TVA achită 121.000 de euro.

Taxarea inversă nu înseamnă automat drept de deducere. Dacă apartamentul va fi folosit pentru operațiuni scutite, cum ar fi chiria fără TVA, taxa nu se deduce.

Patru scenarii de folosire și ce înseamnă fiecare

Cum folosești apartamentul decide aproape tot. Iată cele patru situații tipice. Închirierea apare pe două rânduri, cu și fără TVA pe chirie.

Coloanele de cheltuieli și amortizare contează doar pentru firmele plătitoare de impozit pe profit.

1. Apartamentul dat în chirie

Firma are nevoie în obiectul de activitate de codul CAEN 6820. Denumirea lui este „Închirierea și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate". Cazarea pe perioade mai scurte de un an nu intră în acest cod, conform notelor explicative CAEN Rev.3. Pentru regim de tip Airbnb, verifică încadrarea cu contabilul.

Chiria este scutită de TVA prin lege. Firma poate opta să factureze chiria cu TVA. Pentru asta depune la ANAF o notificare și trimite o copie chiriașului.

De ce ai alege TVA pe chirie? Pentru că doar așa păstrezi dreptul de deducere a TVA-ului de la cumpărare. Opțiunea are sens mai ales când chiriașul e tot o firmă plătitoare de TVA. Pentru el, TVA-ul pe chirie se recuperează.

Dacă firma a dedus TVA la cumpărare și apoi închiriază fără TVA, apare ajustarea. Pentru clădiri, perioada de ajustare este de 20 de ani. Ajustarea se face proporțional cu anii rămași din această perioadă.

2. Birou folosit exclusiv de firmă

Aici declari punct de lucru sau sediu la adresa apartamentului. Dacă apartamentul servește doar activității taxabile, deduci integral TVA-ul și cheltuielile. Baza legală e dublă: regula generală de deductibilitate și regula dreptului de deducere a TVA.

Cuvântul-cheie este „exclusiv". Un birou în care nu doarme nimeni și în care vin clienți e ușor de apărat. Un apartament cu dulapul plin de haine nu e.

3. Sediu într-o locuință, folosit și în scop personal

Codul fiscal limitează la 50% cheltuielile de funcționare, întreținere și reparații. Limita se aplică sediului social cumpărat de firmă într-o clădire de locuințe și nefolosit exclusiv economic. Tot la 50% e limitată și amortizarea.

Un calcul rapid. Firma plătește 2.400 de lei pe an întreținere la un astfel de sediu. Deductibil e 50% × 2.400 = 1.200 de lei. La impozitul pe profit de 16%, economia e 16% × 1.200 = 192 de lei. Cu folosire exclusivă ar fi fost 384 de lei.

La TVA, deducerea se limitează la partea folosită pentru operațiuni taxabile. Proporția trebuie dovedită, iar într-o locuință e greu de dovedit.

4. Apartamentul locuit de asociați

Dacă asociații sau acționarii folosesc sediul în scop personal, legea e clară. Cheltuielile sunt considerate făcute în favoarea lor și devin nedeductibile. Regula a fost introdusă prin OUG 115/2023.

Practic, firma plătește, dar nu are niciun beneficiu fiscal. E scenariul pe care inspectorii îl caută primul.

Cum se înregistrează în contabilitate

Contul depinde de destinație, conform reglementărilor contabile (OMFP 1802/2014):

• Contul 212 „Construcții" — apartamentul folosit în activitatea firmei, de exemplu ca birou.
• Contul 215 „Investiții imobiliare" — apartamentul ținut pentru a obține chirii sau pentru creșterea valorii.

Înregistrarea la achiziție este 212 = 404 sau 215 = 404. Dacă se aplică taxarea inversă, apare în plus nota 4426 = 4427. Dacă un apartament din contul 212 ajunge să fie închiriat, se reclasifică în contul 215.

Amortizarea fiscală

Pentru clădiri, Codul fiscal impune metoda liniară. Durata de amortizare se ia din Catalogul mijloacelor fixe (HG 2139/2004).

Baza de calcul este valoarea fiscală de la intrarea în patrimoniu. Pentru un apartament cumpărat, ea este costul de achiziție. Pentru unul primit ca aport, este valoarea de piață de la acea dată.

Amortizarea este deductibilă integral când apartamentul servește veniturilor impozabile. Este deductibilă 50% la sediul folosit și personal. Nu este deductibilă când îl folosesc asociații.

Ce se întâmplă la un control fiscal

Inspectorii au drept de apreciere asupra situației de fapt, conform Codului de procedură fiscală. Ei nu verifică doar facturile. Verifică dacă povestea se leagă.

Un dosar care se apără singur conține de obicei:

• contractul de închiriere înregistrat sau dovada activității de birou;
• notificarea de taxare a chiriei, dacă ai optat;
• consumuri de utilități potrivite cu destinația declarată;
• fotografii cu amenajarea de birou, dacă e cazul;
• dovada că asociații locuiesc în altă parte.

Fără astfel de dovezi, riscul tipic e pierderea parțială sau totală a deducerilor. La TVA, asta poate însemna plata diferenței, cu dobânzi și penalități.

Ce urmează când firma vinde apartamentul

Regula nou–vechi se aplică din nou, de data asta pentru firma vânzătoare. Dacă apartamentul a devenit „vechi", vânzarea e scutită, cu posibilitatea opțiunii de taxare.

Dacă firma a dedus TVA la cumpărare și vinde fără TVA, apare din nou ajustarea pe perioada de 20 de ani. Merită făcut calculul înainte de a stabili prețul.

Concluzia, pe scurt

Un apartament pe firmă poate fi o investiție bună, dar nu e un truc fiscal. Funcționează când apartamentul chiar lucrează pentru firmă: dat în chirie sau folosit ca birou. Nu funcționează când e, de fapt, locuința familiei.

Înainte de cumpărare, pune-i contabilului trei întrebări. Firma e micro sau pe profit? Apartamentul e nou sau vechi? Cum îl vom folosi în următorii 20 de ani?

Dacă vrei să vezi ce randament poate aduce un apartament dat în chirie, citește ghidul nostru despre randamentul investițiilor imobiliare. Prețurile cerute la zi, pe cartiere, sunt în Indexul ACASĂ al prețurilor. Pentru costurile de la notar, vezi taxele la cumpărarea unui apartament.

Articolul are scop informativ și nu înlocuiește consultanța unui expert contabil sau consultant fiscal. Situația fiecărei firme poate schimba concluziile.

Surse

• Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările ulterioare: art. 25 (cheltuieli), art. 28 (amortizare), art. 47 și 52 (microîntreprinderi), art. 292 alin. (2) lit. e) și f) și alin. (3) (scutiri și opțiunea de taxare), art. 297 alin. (4) (dreptul de deducere), art. 305 (ajustarea), art. 331 (taxarea inversă).
• HG nr. 1/2016, Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, pct. 57 (notificarea opțiunii de taxare).
• OUG nr. 115/2023: limitarea la 50% pentru sediile din clădiri de locuințe și nedeductibilitatea la folosirea de către asociați.
• OUG nr. 156/2024 și OUG nr. 89/2025: plafonul de 100.000 de euro și cota unică de 1% pentru microîntreprinderi.
• Legea nr. 141/2025 și Legea nr. 161/2026: cota de 21% și încheierea regimului tranzitoriu de 9% la 30 septembrie 2026.
• Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, art. 6 (dreptul de apreciere).
• OMFP nr. 1802/2014, reglementările contabile (conturile 212 și 215, investițiile imobiliare).
• HG nr. 2139/2004, Catalogul privind clasificarea și duratele normale de funcționare a mijloacelor fixe.
• Ordinul INS nr. 377/2024, CAEN Rev.3 (clasa 6820).