Studiu de piață privind valorile minime ale imobilelor din județul Arad – 2023

Studiu de piață privind valorile minime ale imobilelor din județul Arad – 2023

Acest studiu are ca scop estimarea valorilor de piață minime pentru fiecare tip de proprietate imobiliară enumerată în cele ce urmează pentru a servi Camerei Notarilor Publici Timișoara în vederea calculării venitului impozabil rezultat din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, a tarifului ANCPI și a onorariul notarilor publici.

În elaborarea acestuia s-au avut în vedere Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, normele de aplicare a Codului Fiscal, Cap. IX, art. 33, al. 4, lit. B: “

Studiul de piață reprezintă colectarea informațiilor de pe piața imobiliară în ceea privește oferta/cererea și valorile de piață corespunzătoare proprietăților imobiliare care fac obiectul transferului dreptului de proprietate potrivit prevederilor art. 111 din Codul fiscal. Acesta trebuie să  conțină informații privind valorile minime consemnate pe piața imobiliară în anul precedent în funcție de tipul proprietății imobiliare, de categoria localității unde se află situată aceasta, respectiv zone în cadrul localității/rangul localității. Studiile de piață sunt comunicate de către Camerele Notarilor Publici, după fiecare actualizare, direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice din cadrul Agenției Naționale de Administrare Fiscală, pentru a fi utilizate începând cu data de întâi a lunii următoare primirii acestora”.

Conform art. 111, al. 5, din Legea nr.227/2015, cu modificările în vigoare la data întocmirii prezentei lucrări, “Camerele notarilor publici actualizează cel
puțin o dată pe an studiile de piață care trebuie să conțină informații privind valorile minime consemnate pe piața imobiliară specifică în anul precedent și le comunică direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice din cadrul A.N.A.F. “ Rezultatele din prezentul studiu se doresc a fi un instrument util și ușor de utilizat pentru beneficiar, dar și o radiografie a pieței imobiliare din localitățile de pe raza județului Arad. Din studiul de piață efectuat, au fost excluse, în limita informațiilor deținute de către autor, cazurile atipice determinate de situații speciale, majoritatea neîncadrându-se în conceptul de piață imobiliară.

Proprietățile imobiliare avute în vedere sunt următoarele:

◼ Case (P și P+M; P+E și P+E+M și anexele aferente);
◼Apartamente construite până în anul 1999 (cu 1 2 3 4+ camere);
◼ Apartamente construite după anul 2000 (inclusiv);
◼ Apartamente la casă;
◼ Uscătorii, boxe, terase de bloc, garaje și locuri de parcare;
◼ Spații comerciale (inclusiv spații pentru birouri);
◼ Spații industriale (hale metalice și cu structură din beton armat, magazii);
◼ Hoteluri și pensiuni;
◼ Grajduri;
◼ Magazii cereale;
◼ Terenuri extravilane și intravilane.

Analiza a avut în vedere mai multe elemente care pot influența valoarea de piață:
◼ Localitate;
◼ Tipul construcției;
◼ Zona (amplasare în cadrul localității);
◼ Anul construcției;
◼ Numărul de camere;
◼ Suprafața;
◼ Soluția constructivă, etc

Alte aspecte de care s-a ținut cont vizează: rata șomajului, cantitatea și calitatea concurenței disponibile, dinamica proiectelor imobiliare noi, disponibilitatea și prețul terenului liber, costurile de construcție și dezvoltare, posibilități de finanțare, ș.a. Analiza a presupus parcurgerea următoarelor etape:
◼ Identificarea proprietăților;
◼ Definirea ariei de piață în termenii consecvenței comportamentale dintre proprietari și cumpărătorii potențiali;
◼ Identificarea caracteristicilor ofertei și cererii, care influențează crearea valorii în aria de piață definită;
◼ Culegerea datelor tehnice, selectarea și prelucrarea acestora în vederea constituirii bazei de calcul:
▪ documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate operatorilor de pe piața imobiliară;
▪ analiza tuturor informațiilor culese și interpretarea rezultatelor;
▪ elaborarea studiului propriu-zis.

Rezultatele și concluziile din studiu nu sunt considerate exhaustive, acestea putând fi rectificate și actualizate în cazul în care se constată o schimbare semnificativă a condițiilor sau evoluției pieței imobiliare în speță.

Beneficiar Beneficiarul acestui Studiu de piață privind valorile minime ale imobilelor din județul Arad – 2023  este Camera Notarilor Publici Timișoara.

Obiectul studiului de piață Obiectul lucrării îl constituie diverse tipuri de proprietăți imobiliare situate în localitățile din județul Arad.

Studiul cuprinde analiza pieței pentru imobile de tip case (cu gospodărie și teren aferente), apartamente (cu 1…4+ camere), spații comerciale (inclusiv spații pentru birouri), hoteluri și pensiuni, spații cu destinație industrială (hale), construcții agricole (grajduri și magazii cereale), terenuri intravilane și terenuri extravilane agricole, păduri, pășuni, vii și livezi.

Scopul studiului de piață Acest studiu are ca scop estimarea valorilor de piață minime pentru fiecare dintre tipurile de proprietăți imobiliare enumerate mai sus pentru a servi Camerei Notarilor Publici Timișoara în vederea calculării venitului impozabil rezultat din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, a tarifului ANCPI și a onorariul notarilor publici.

Tipul valorii estimate Valoarea minimă prevăzută de Codul fiscal – Tip al valorii utilizat exclusiv în studiile de piață prevăzute la art. 111 alin. (5) din Codul Fiscal. Data de referință Prezentul studiu a fost realizat în perioada august – decembrie 2022, când s-au avut în vedere informații privind oferte și tranzacții de proprietăți imobiliare din anul în curs. Moneda de referință Rezultatele prezentului studiu sunt prezentate în euro.

Sursele de informații În exprimarea valorilor minime s-au utilizat informațiile preluate de pe piața imobiliară în ceea privește oferta/cererea, în funcție criteriile prezentate în cele ce urmează și valorile de piață corespunzătoareproprietăților imobiliare care fac obiectul transferului dreptului de proprietate potrivit prevederilor art. 111 – Cod fiscal.

A fost realizată în prealabil o analiză de piață detaliată pentru fiecare categorie de imobile pe baza ofertelor de vânzare și tranzacțiilor pentru anul în curs, ținând cont de particularitățile fiecărui tip de proprietate. Sursele cuprind prețuri din tranzacțiile înregistrate în anul în curs, precum: datele/informațiile din documentele de transfer de drept de proprietate în a cărei arie geografică se află proprietățile imobiliare care fac obiectul studiului de piață. Restricții de utilizare Valorile estimate sunt valabile în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale, iar condițiile specifice nu suferă modificări semnificative, care pot afecta opiniile estimate.

Opinia expertului trebuie analizată în contextul economic general, când are loc elaborarea studiului, stadiul de dezvoltare al pieței specifice, precum și scopul prezentului studiu. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, responsabilitatea este asumată în limita informațiilor valabile și cunoscute la data elaborării. Totodată valoarea exprimată este valabilă numai în ipotezele și condițiile restrictive exprimate, orice element ce conduce la neîncadrarea în aceasta din urmă, impunând actualizarea lucrării.

Ipoteze și condiții limitative
La baza analizei stau o serie de ipoteze și condiții limitative, opinia expertului fiind exprimată în  concordanță cu acestea, dar și cu celelalte aprecieri din acest studiu:
◼ Studiul se bazează pe evoluția pieței imobiliare în anul 2022 și pe dinamica previzionată pentru anul 2023;
◼ Studiul este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se modifică, concluziile acestui studiu își pot pierde valabilitatea;
◼ Valorile exprimate sunt bazate pe condițiile actuale ale pieței și pe evoluția pe termen scurt a cererii și ofertei. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, expertul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data studiului;
◼ Valorile exprimate în prezentul studiu sunt valori minime, totuși nu se exclude posibilitatea unor valori mai mici, dată fiind diversitatea și unicitatea imobilelor, modul în care acestea sunt întreținute și exploatate, precum și alte cazuri particulare existente pe piața imobiliară;
◼ Studiile de piață nu reprezintă rapoarte de evaluare astfel cum sunt acestea definite în OG nr. 24/2011;
◼ Studiile de piață se realizează la nivel general al piețelor imobiliare specifice și se utilizează la nivel individual, respectiv pentru stabilirea de către utilizator a unei valori pentru proprietățile imobiliare din aria studiată.
◼ Expertul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, fiind însă posibilă existența și a altor informații de care acesta nu avea cunoștință;
◼ Studiul răspunde cerințelor Camerei Notarilor Publici Timișoara și este adaptat la informațiile disponibile utilizatorilor acestuia;
◼ Folosirea valorilor cuprinse în ghid ca justificare a prețului unor tranzacții imobiliare de către persoanele fizice sau juridice, de drept public sau privat nu este recomandată. De asemenea, nu se recomandă utilizarea valorilor exprimate în studiu ca referință în rapoartele de evaluare și verificare întocmite conform standardelor de evaluare;
◼ Acest studiu este destinat Camerei Notarilor Publici Timișoara, în vederea calculării venitului impozabil rezultat din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, a tarifului ANCPI și a onorariul notarilor publici. Conținutul acestui studiu este condiționat de scopul pentru care acesta a fost realizat și poate fi utilizat numai pentru acest scop;
◼ În concordanță cu practica curentă, nicio responsabilitate nu este acceptată în niciun mod față de oricare alt utilizator al acestui studiu care nu a primit în scris acceptul de a-l utiliza, utilizarea acestuia în alt scop decât cel menționat nefiind recomandată;
◼ Responsabilitatea stabilirii valorilor individuale aparține utilizatorilor datorită faptului că diversitatea bunurilor imobile supuse tranzacțiilor din punct de vedere al suprafețelor, al dreptului de proprietate și al condițiilor de finanțare, de vânzare și de piață, este mai mare decât tipurile și subtipurile de proprietăți pentru care pot fi selectate valorile minime

 

Pe baza celor mai sus menționate, în prezentul studiu se regăsesc valorile de piață minime pentru următoarele categorii de proprietăți imobiliare:

Apartamente

Valorile minime pentru apartamentele din județul Arad au fost exprimate ținând cont de: zona de amplasare în cadrul localității, numărul de camere și anul construcției. Din analiza pieței imobiliare aferentă se observă faptul că valorile exprimate în euro/mp ale apartamentelor se modifică în funcție de numărul de camere. Astfel pe măsura ce numărul de camere crește, valoarea pe metrul pătrat scade. În funcție de anul construcției, au fost delimitate două categorii: apartamente vechi, construite până în anul 2000 și apartamente noi – construite după anul 2000 (inclusiv).
De asemenea, au constituit obiectul analizei apartamentele la mansardă, apartamentele situate în case apartamentate, uscătoriile, garajele, locurile de parcare, terasele de blocuri neamenajate.
Din punct de vedere al zonei de amplasare în cadrul municipiului Arad, s-au evidențiat 4 zone: A, B, C și D.
Valorile au fost exprimate în euro pe unitatea de măsură, metrul pătrat de suprafață utilă.

Spații comerciale

În această categorie sunt incluse spațiile de birouri precum și spațiile cu altă destinație, înregistrate corespunzător în documentația cadastrală. Din punct de vedere al zonei de amplasare în cadrul municipiului Arad, spațiile comerciale sau fost împărțite pe 4 zone: A, B, C și D.
Valorile anexelor care deservesc spațiul comercial vor fi calculate la 60% din valoarea spațiului. Pentru spațiile comerciale s-a realizat o clasificare a localităților după mai multe criterii.
Au rezultat astfel 3 grupuri de localități, după cum urmează: Grupul A cuprinde localitățile: Andrei Șaguna, Barațca, Bodrogul Nou, Călugăreni, Chişineu Criş, Cicir, Curtici, Cuvin, Fântânele, Felnac, Ghioroc, Horia, Ineu, Lipova, Livada, Mândruloc, Miniș, Moneasa, Nădlac, Păuliș, Pâncota, Pecica, Sâmbăteni, Sânleani, Sânpaul, Sântana, Sebiș, Şagu, Şiria, Şofronea, Vinga, Vladimirescu, Zădăreni, Zimand Cuz, Zimandu Nou. Grupul B cuprinde următoarele localități: Conop, Covăsânț, Cuvin, Dorobanți, Frumușeni, Galșa, Gurahonț, Iratoșu, Macea, Mâsca, Radna, Rănușa, Săvârșin, Secusigiu, Seleuș, Șicula, Șimand, Sintea Mare, Șoimoș, Târnova, Tisa Nouă, Turnu, Zăbrani. Altele – cuprinde celelalte localități necuprinse în grupurile A și B. Hoteluri și pensiuni Valorile pentru hoteluri si pensiuni au fost estimate în funcție de numărul de stele (sau margarete pentru pensiuni) și localizarea proprietăților în cele 4 zone aferente municipiului Arad, respectiv în funcție de grupul din care face parte localitatea.

Terenuri

Exprimarea valorii pentru terenuri s-a realizat în funcție de poziția terenurilor (în intravilan sau extravilan) și de zona de amplasare a acestora. Terenurile au fost considerate lipsite de sarcini și restricții de utilizare. În cadrul municipiului Arad, în funcție de zona de amplasare, terenurile au fost grupate în 4 zone. Pentru terenul intravilan situat în zona D din municipiul Arad, cu suprafață mai mare de 3500 mp, fără construcții, sa stabilit o valoare diferită, considerându-se faptul că parcelele de teren cu astfel de dimensiuni sunt preponderent amplasate în afara zonelor construite rezidențiale, în zone în care se dezvoltă cartiere noi sau zone industriale.

Pentru celelalte localități situate în județul Arad, valorile terenurilor atât intravilan cât și în extravilan au fost estimate pentru întreaga localitate. Pentru terenurile cu categoria de folosință arabil și pășune situate în intravilanul localității și care au suprafețe mai mari de 1500 mp, valoarea suprafeței care excedă 1500 mp va fi calculată la 50% din valoarea pe metrul pătrat exprimată în tabelul aferent, iar valoarea pentru primii 1500 mp se va calcula conform tabelului. De asemenea, tot aici, valorile pentru terenul aflat în intravilan, cu suprafața mai mare de 10000 mp vor fi calculate la 35% din valoarea exprimată pentru terenul intravilan din fiecare localitate (sau zona cu cea mai mică valoare).

Case de locuit

Pentru o reprezentare cât mai utilă beneficiarului, casele de locuit au fost grupate în funcție de zona de amplasare în cadrul localității, după numărul de nivele, gradul de finisare, soluția constructivă și anul construirii. Considerăm casele de locuit ca fiind spații de tip rezidențial, care dispun de utilități și au o suprafață de teren aferentă. În funcție de numărul de nivele, valorile au fost estimate pentru case de locuit cu mai multe nivele – de tip parter cu etaje și mansardă și case de locuit cu un singur nivel, parter. În funcție de gradul de finisare, valorile au fost estimate pentru case de locuit la roșu, respectiv pentru case de locuit la cheie.

În funcție de anul construcției, valorile au fost estimate pentru case de locuit construite după anul 2005 (inclusiv), case de locuit construite între anii 1990 și 2004 (inclusiv), case de locuit construite între anii 1965 și 1989 (inclusiv), case de locuit construite înainte de anul 1965 În funcție de soluția constructivă, s-au estimat valori pentru case de locuit cu pereți din cărămidă, piatră sau înlocuitori, respectiv pentru case de locuit cu pereți din lemn, paiantă, chirpici, pământ stabilizat În cazul municipiului Arad, pentru fiecare din cele 4 zone detaliate mai sus au fost exprimate valori diferite. Pentru celelalte localități situate în județul Arad, valorile caselor au fost estimate pentru întreaga localitate, acestea fiind grupate pe categorii în funcție de numărul de locuitori, venituri, dezvoltare, etc.

Au rezultat astfel trei grupe de localități. Suprafața construită luată în calcul este suprafața proiectată la sol pe conturul exterior al pereților clădirii, iar în cazul clădirilor cu mai multe nivele, suprafața construită desfășurată reprezintă suma suprafețelor fiecărui nivel. Pentru imobilele compuse din casă și teren în proprietate, la valoarea casei se adaugă și valoarea terenului. Dacă suprafața terenului depășește 1500 mp, valoarea suprafeței care excedă 1500 mp va fi calculată la 50% din valoarea pe metrul pătrat exprimată, acesta fiind considerată teren în exces, iar valoarea pentru primii 1500 mp se va calcula conform tabelului din anexa corespunzătoare valorii terenurilor. De asemenea, la valoarea proprietății se va adăuga și valoarea anexelor.

Proprietăți de tip industrial

În prezentul studiu au fost analizate halele cu structura din beton armat și închideri din cărămidă, BCA, etc., hale cu structură metalică și închideri din panouri de tip sandwich, precum și hale de tip vechi cu tronsoane, clădiri administrative și cantine, posturi trafo situate în incinte industriale, magazii, ateliere și platforme betonate. În funcție de anul realizării, construcțiile de tip industrial au fost împărțite în clădiri de tip industrial construite după anul 2005 (inclusiv), clădiri de tip industrial construite între anii 1990 și 2004 (inclusiv), clădiri de tip industrial construite între anii 1965 și 1989 (inclusiv), clădiri de tip industrial construite înainte de anul 1965.

Halele cu structură din beton armat s-au considerat a fi realizate cu stâlpi prefabricați, din beton armat, încastrați în fundații izolate, cu închideri din cărămidă, BCA, etc. Hala cu structură metalică este realizată din stâlpi metalici. Stâlpii sunt fixați de fundațiile izolate, cu pardoseala de beton slab armat, pe umplutură de pământ, compactată și balastată și închideri din panouri izolatoare de tip izopan. Valorile pentru clădirile administrative și cantine se vor calcula conform anexei pentru clădiri de tip industrial, doar dacă sunt amplasate în incinte industriale.

Apartamente construite înainte de anul 2000

 

Notă:
1. Valorile sunt exprimate în euro pe unitatea de măsură, metrul pătrat de suprafaţă construită desfăşurată.
2. Valorile se vor aplica pentru imobile construite până la sfârșitul anului 2000.
3. Valoarea pentru apartamentele situate la mansardă se va calcula la 80% din valorile exprimate în tabelul de mai sus.
4. Valoarea pentru apartamentele situate la demisol sau subsol locuibil se va calcula la 70% din valorile exprimate în tabelul de mai sus.
5. Valorile pentru apartamentele din căminele de nefamiliști se vor calcula la 80% din valoarea pe metrul pătrat, corespunzătoare zonei de amplasare.
6. Datele privind natura constructivă și suprafeţele vor fi obţinute din documentația cadastrală, certificatul fiscal, certificatul energetic.
7. Dacă din certificatul fiscal rezultă numai suprafața utilă, suprafața construită desfășurată se va calcula conform formulei: Scd=Su x 1,2

Apartamente construite începând cu anul 2000

Notă:
1. Valorile sunt exprimate în euro pe unitatea de măsură, metrul pătrat de suprafaţă construită desfăşurată.
2. Valorile se vor aplica pentru imobile construite până la sfârșitul anului 2000.
3. Valoarea pentru apartamentele situate la mansardă se va calcula la 80% din valorile exprimate în tabelul de mai sus.
4. Valoarea pentru apartamentele situate la demisol sau subsol locuibil se va calcula la 70% din valorile exprimate în tabelul de mai sus.
5. Valorile pentru apartamentele din căminele de nefamiliști se vor calcula la 80% din valoarea pe metrul pătrat, corespunzătoare zonei de amplasare.
6. Datele privind natura constructivă și suprafeţele vor fi obţinute din documentația cadastrală, certificatul fiscal, certificatul energetic.
7. Dacă din certificatul fiscal rezultă numai suprafața utilă, suprafața construită desfășurată se va calcula conform formulei: Scd=Su x 1,2

Apartamente situate în case apartamentate

Garaje şi locuri de parcare

Spații comerciale

Notă:
1. Valorile sunt exprimate în euro pe unitatea de măsură, metrul pătrat de suprafaţă utilă.
2. În această categorie sunt incluse spațiile comerciale, spaţiile de birouri precum şi spaţiile cu altă destinaţie, înregistrate corespunzător în documentaţia cadastrală.
3. Valoarea pentru spații comerciale, spaţii de birouri precum şi spaţii cu altă destinaţie cu suprafața utilă mai mare de 200 mp se vor calcula la 90% din valoarea de mai sus.
4. Valoarea pentru spații comerciale, spaţii de birouri precum şi spaţii cu altă destinaţie cu suprafața utilă mai mare de 400 mp se vor calcula la 80% din valoarea de mai sus.
5. Valoarea pentru spații comerciale, spaţii de birouri precum şi spaţii cu altă destinaţie situate la subsol sau demisol se vor calcula la 70% din valoarea de mai sus.
6. Valoarea pentru spații comerciale, spaţii de birouri precum şi spaţii cu altă destinaţie situate la mansardă se va calcula la 90% din valorile exprimate în tabelul de mai sus.
7. Valoarea pentru spații comerciale, spaţii de birouri precum şi spaţii cu altă destinaţie cu structură din lemn, PVC sau alte materiale similare se vor calcula la 50% din valoarea de mai sus.
8. Valorile anexelor care deservesc spațiul comercial vor fi calculate la 60% din valoarea spațiului.
9. Datele privind natura constructivă și suprafeţele vor fi obţinute din documentația cadastrală, certificatul fiscal, certificatul energetic.

Terenuri

Notă:
1. Valorile sunt exprimate în euro pe unitatea de măsură, metrul pătrat.
2. Valorile pentru terenurile încadrate în categoria de folosință spații verzi, drum sau pentru orice alt teren pentru care există intedicție totală de construire permanentă, se vor calcula la 10% din valorile de mai sus

Case

Notă:
1. Valorile sunt exprimate în euro pe unitatea de măsură, metrul pătrat de suprafaţă construită desfășurată.
2. Valorile pentru mansardă, demisol şi subsol sau a spațiilor cu altă destinație situate la subsol, demisol sau mansardă (excepție spații cu destinație comercială) se vor calcula la 50% din valoarea pe metrul pătrat exprimată în tabelul de mai sus.
3. Pentru imobilele compuse din casă şi teren în proprietate, la valoarea casei se adaugă şi valoarea terenului. Dacă suprafața terenului depăşeşte 1500 mp, valoarea suprafeţei care excede 1500 mp va fi calculată la 50% din valoarea pe metrul pătrat exprimată, acesta fiind considerată teren în exces, iar valoarea pentru primii 1500 mp se va calcula conform tabelului din anexa corespunzătoare valorii terenurilor (indiferent de categoria de folosință).
4. La valoarea proprietăţii se va adăuga şi valoarea anexelor.
5. Valorile pentru casele de vacanță situate în insula Mureș se vor calcula conform datelor aferente zonei D, la care se va aplica o diminuare de 50%. 6. Datele privind natura constructivă, data construirii, suprafeţele desfăşurate ale caselor şi anexelor vor fi obţinute din documentația cadastrală, certificatul fiscal, certificatul energetic.
7. Dacă din certificatul fiscal rezultă numai suprafața utilă, suprafața construită desfășurată se va calcula conform formulei: Scd=Su x 1,2.

Sursă: unnpr

Pentru mai multe articole despre “Studiu de piață privind valorile minime ale imobilelor din județul Arad – 2023” click aici.
Vizionați videoclipuri despre proprietăți pe canalul nostru de YouTube: https://www.youtube.com/channel/AcasaArad
Discutați direct cu noi https://acasaarad.ro/contact/