Legea 207/2025. De ce dezvoltatorii nu mai pot să-și bată joc de banii tăi
Să fim sinceri pentru o secundă: cumpărarea unui apartament în faza de proiect în România a fost, până acum, echivalentul financiar al ruletelor rusești.
Îi dădeai unui tip în costum (sau în trening) economiile tale de o viață pentru o groapă în pământ și o randare frumoasă pe calculator. Apoi sperai să nu fugă cu banii. Legea 207/2025 imobiliare vine să distrugă acest „cazinou” imobiliar.
Iată adevărul crud: Începând cu 2025, statul îi obligă pe dezvoltatori să se comporte, în sfârșit, ca niște adulți responsabili. Nu mai au voie să ia banii tăi și să-i folosească pentru a-și lua mașini scumpe înainte să toarne fundația. Riscul se mută de la tine (omul care plătea) la ei (cei care încasează).
1. Gata cu „rezervările” dubioase
Știi momentul ăla penibil când dezvoltatorul îți cerea 5.000 sau 10.000 de euro doar ca să „blocheze prețul”, pe o foaie care nu valora nimic juridic?
S-a terminat. Legea 207/2025 imobiliare pune piciorul în prag:
- Maxim 5%: Atât îți pot cere pentru rezervare. Dacă îți cer mai mult, contractul e nul.
- Maxim 60 de zile: Atât durează rezervarea. Nu te mai pot ține în șah cu lunile.
- Banii înapoi: Dacă nu semnezi actele din vina lor, îți iei toți banii înapoi în 30 de zile. Fără discuții, fără costuri sau taxe ascunse.
Dacă dezvoltatorul încearcă să fie șmecher și să bage clauze abuzive, legea spune clar: nulitate absolută. Adică instanța nici nu stă la discuții.
2. Avansul tău nu mai e pușculița lor
Asta e partea care îi va durea cel mai tare pe „băieții deștepți”. Până acum, avansul tău putea finanța orice altceva, mai puțin blocul tău.
Noua lege impune o regulă de bun-simț elementar: contul distinct. Banii tăi intră într-un cont special și pot fi folosiți doar pentru proiectul tău. Nu pentru alte blocuri, nu pentru vacanțe, nu pentru a astupa găuri din trecut.
- Dezvoltatorii mai pot încasa un avans de maxim 25% la finalizarea structurii de rezistență.
- Dezvoltatorii mai pot încasa un avans de încă 20% la finalizarea instalațiilor.
Dacă încalcă regula? Amendă de 1% din cifra de afaceri. Vorbim de sume care pot falimenta o firmă neserioasă. E brutal? Da. Era necesar? Absolut.
Avantajele unui ansamblu rezidențial dezvoltat de un dezvoltator serios
3. Preapartamentarea: nu mai cumperi aer
Cea mai mare țeapă era vânzarea aceluiași apartament la două persoane sau vânzarea unui etaj care nici nu avea autorizație.
Acum, pentru a semna o promisiune (antecontract), dezvoltatorul trebuie să facă preapartamentarea. Trebuie să deschidă o carte funciară pentru apartamentul tău înainte să existe fizic. Notarul e obligat să noteze promisiunea în cartea funciară a doua zi.
Ce înseamnă asta pentru tine? Că apartamentul tău e „marcat” juridic. Nu mai poate fi vândut „din greșeală” și altcuiva.
Tabelul adevărului: haos vs reguli noi
E greu să ții pasul cu modificarile legislative, așa că am simplificat totul pentru tine. Iată cum arată diferența dintre țeapă și siguranță:
| Ce făceau înainte (Haos) | Ce sunt obligați să facă acum (Legea 207) |
|---|---|
| Vindeau iluzii: semnai pe baza unei schițe, fără autorizație notată. | Vând realitate juridică: preapartamentare obligatorie și notare în CF. |
| Jonglau cu banii: avansul tău plătea datoriile altui proiect. | Bani blocați: cont distinct, banii se mișcă doar în șantierul tău. |
| Predare în noroi: te mutai fără curent, apă sau gaze definitive. | Predare funcțională: recepția se face DOAR cu branșamentele gata. |
| Rezervare infinită: îți țineau banii blocați cu lunile. | Rezervare strictă: max 5% din preț, max 60 de zile valabilitate. |
4. Utilitățile: nu mai ești „sinistrat” în propriul bloc
Cunoști povestea: bloc nou, frumos pe dinafară, dar înăuntru ești legat la curent de șantier care pică când vecinul bagă aspiratorul.
Legea 207/2025 imobiliare taie macaroana. Nu se mai face recepția clădirii fără recepția branșamentelor. Nu primești cheia până când nu curge apă de la rețea și nu ai curent definitiv. Punct.
Asta va întârzia predările? Probabil. Dar măcar nu te vei muta într-un șantier glorificat.
Textul Oficial Legea 207/2025 – Just.ro
5. De când se aplică (nu te entuziasma încă)
Ca orice lucru bun în România, durează. Regulile grele (cele cu cartea funciară) intră în vigoare complet abia prin martie 2026 (la 3 luni de la publicare). Până atunci suntem într-o perioadă de tranziție.
Dar, iată pontul meu: dacă un dezvoltator refuză să aplice aceste principii acum, în 2025, fugi. Dacă nu vrea să-ți pună banii într-un cont distinct, înseamnă că are nevoie de ei pentru altceva. Nu fi tu cel care îi plătește greșelile.
Întrebări frecvente (FAQ)
O să crească prețurile din cauza legii?
Posibil. Siguranța costă. Dezvoltatorii nu se mai pot folosi de banii tăi gratis, așa că vor trebui să ia credite bancare cu dobândă. Ghici cine va plăti dobânda aia? Tu, prin prețul final. Dar măcar primești apartamentul.
Mai pot să dau bani „la negru” pentru o reducere?
Poți, dacă vrei să-i pierzi pe toți. Legea te protejează doar dacă urmezi procedura: cont bancar, notar, acte oficiale. Dacă dai banii în plic, ești pe cont propriu și meriți ce ți se întâmplă.
Ce fac dacă am semnat deja o promisiune veche?
Legea nu se aplică retroactiv pentru contractele vechi, din păcate. Ești „prins” în vechiul sistem. Dar pentru orice act adițional sau contract nou, cere aplicarea noilor standarde.
