Ce sunt Fondurile de investiții imobiliare? adică REIT-urile…

Imaginați-vă REIT-urile ca niște companii speciale care adună bani vânzând acțiuni (adică bucăți din companie) sau prin împrumuturi, pentru a putea cumpăra și închiria diferite tipuri de proprietăți: de la mall-uri și birouri, până la blocuri de apartamente sau depozite.

Practic, REIT-urile fac accesul la lumea imobiliarelor mult mai ușor pentru noi toți. Ei se ocupă de toate bătăile de cap legate de administrarea proprietăților și de închirierea lor. Așadar, tu, ca investitor, nu trebuie să-ți faci griji pentru aceste detalii și, pe deasupra, primești dividende, care adesea sunt mai generoase decât dacă ai investi direct în acțiuni la bursă. REIT-urile sunt obligate să împartă mare parte din profiturile lor cu investitorii, sub formă de dividende.

Și ca să fie și mai simplu, poți cumpăra sau vinde acțiuni la aceste fonduri printr-un cont de investiții, la fel cum ai face cu orice altă companie listată la bursă. Aceasta le face pe REIT-uri extrem de accesibile și lichide – adică ușor de intrat și ieșit din investiție. Mai mult, poți să investești și în fonduri care cumpără acțiuni în mai multe REIT-uri, ceea ce îți diversifică investiția.

Dar cum câștigă bani REIT-urile? În două feluri principale: fie dețin și administrează direct proprietăți imobiliare (așa-numitele Equity REITs), de unde câștigă din chiriile încasate, fie dau împrumuturi pentru achiziția de proprietăți imobiliare (Mortgage REITs), câștigând din dobânzile încasate. Ca orice proprietar, REIT-urile adesea se împrumută pentru a-și finanța achizițiile. Dar datorită veniturilor constante pe care le aduc chirii sau plățile din împrumuturi, ele pot face aceste împrumuturi în condiții relativ sigure, ceea ce le permite să câștige și mai mult.

REIT-urile operează practic în fiecare sector imobiliar, inclusiv:
Case unifamiliale
Clădiri de apartamente
Hoteluri
Clădiri cu facilități de asistență medicală
Depozite
Mall-uri
Retail
Turnuri de telefonie mobilă
Centre de date

REIT-urile, sau aceste fonduri de investiții imobiliare, pot deține o varietate largă de proprietăți, de la clădiri de birouri până la magazine și apartamente. Dar, de obicei, aceste fonduri preferă să se axeze pe anumite tipuri de proprietăți. Motivul? Simplu.

Conducătorii acestor fonduri aduc cu ei multă experiență și relații în anumite domenii, și asta le poate ajuta fondul să obțină rezultate mai bune. E ca și cum ai avea un antrenor specializat pe fotbal care antrenează o echipă de fotbal, în loc să se ocupe de toate sporturile posibile. Și, pe de altă parte, investitorii, adică persoanele care pun bani în aceste fonduri, preferă să investească în companii care sunt foarte bune într-un anumit domeniu, decât în cele care încearcă să facă puțin din toate.

Așa că, pe scurt, specializarea contează mult atât pentru conducerea fondurilor, cât și pentru cei care investesc în ele.

Despre randamentul REIT-urilor

Randamentul istoric al REIT-urilor, adică al acelor fonduri care investesc în proprietăți imobiliare, arată că sunt o opțiune destul de atractivă pentru cineva care vrea să-și crească banii. Dacă ne uităm la Indicele FTSE NAREIT Equity REIT, care e folosit des pentru a vedea cum stă treaba pe piața imobiliară din SUA, observăm că pe ultimii 10 ani, în medie, a avut un randament anual de 8,34%. Asta e destul de bine!

Și dacă ne întindem privirea pe o perioadă și mai lungă, de 25 de ani, randamentul crește la 9,05%, comparativ cu 7,97% pentru USA 500 și 7,41% pentru Russell 2000, care sunt alte două indici bine cunoscuți. Pe scurt, istoric vorbind, dacă voiai să-ți crești banii, investițiile imobiliare prin REIT-uri au fost o alegere mai bună decât să pui banii în active cu venit fix sau alte clase tradiționale de active. Desigur, e întotdeauna bine să ai un portofoliu diversificat, care să includă un mix de diferite tipuri de investiții.

Click aici pentru evoluția diferitelor REIT-uri (actualizat până în 2024)

Fondurile de investitii imobiliare (REIT)
Fondurile de investitii imobiliare (REIT)

Tipuri de REIT

În lumea investițiilor imobiliare, REIT-urile (Fondurile de Investiții Imobiliare) joacă un rol esențial, oferind investitorilor posibilitatea de a accesa piața imobiliară fără a fi nevoie să cumpere direct proprietăți. Aceste fonduri pot investi în diverse tipuri de imobile, fiecare cu particularitățile sale. Iată câteva dintre cele mai întâlnite tipuri de REIT-uri și cum funcționează ele:

REIT-uri de Retail: Aceste fonduri investesc în spații comerciale, cum ar fi centrele comerciale sau magazinele independente, reprezentând aproximativ 24% din piața REIT-urilor din America. Pentru investitorii interesați de acest segment, este vital să analizeze atent afacerea de retail înainte de a investi, deoarece succesul REIT-urilor în acest domeniu depinde de capacitatea comercianților de a plăti chiria. Magazinele cu un flux bun de numerar și necesar constant, cum ar fi supermarketurile sau magazinele de bricolaj, sunt considerate alegeri solide.

REIT-uri Rezidențiale: Aceste fonduri dețin și administrează proprietăți rezidențiale, de la blocuri de apartamente până la case prefabricate. În zonele unde oamenii preferă să închirieze în loc să cumpere, cum ar fi marile orașe, REIT-urile rezidențiale pot oferi randamente atrăgătoare. Creșterea populației și a locurilor de muncă într-o anumită zonă sunt indicatori pozitivi pentru acest tip de REIT-uri.

REIT-uri cu Facilități de Asistență Medicală: Odată cu îmbătrânirea populației, REIT-urile care investesc în facilități de asistență medicală, cum ar fi spitale, clinici, sau case de bătrâni, devin din ce în ce mai relevante. Succesul acestor REIT-uri depinde de mulți factori, inclusiv de politica de sănătate și de capacitatea de a atrage o gamă diversă de chiriași din sectorul medical.

REIT-uri axate pe Clădiri de Birouri: Aceste fonduri investesc în spații de birouri și sunt afectate de starea economiei în general, rata șomajului și cererea de spații de birouri. Investitorii ar trebui să caute REIT-uri care se concentrează pe piețele cu o economie solidă și cu un potențial de creștere.

REIT-uri Ipotecare: Spre deosebire de alte tipuri de REIT-uri care dețin direct proprietăți, REIT-urile ipotecare investesc în ipoteci și produse financiare legate de imobiliare. Acestea pot fi mai volatile și sunt sensibile la schimbările ratei dobânzii, ceea ce necesită o evaluare atentă a riscurilor și oportunităților.

Pentru fiecare tip de REIT, este crucială analiza atentă a pieței, a stării economice și a particularităților segmentului de piață vizat. Investitorii ar trebui să țină cont de solvabilitatea fondului, capacitatea de a atrage și păstra chiriași de calitate, precum și de impactul tendințelor macroeconomice asupra sectorului imobiliar.