Schimbări majore în 2026: Ce trebuie să știi dacă vinzi sau cumperi o proprietate în Arad

Fie că plănuiți să vindeți un apartament spațios în Micălaca, fie că ați pus ochii pe o casă cu grădină în Aradul Nou sau Grădiște, echipa agenției imobiliare ACASA este aici să vă țină la curent cu noutățile.

Știm că birocrația poate fi o durere de cap, așa că am luat cele mai recente modificări din Codul fiscal și Codul de procedură fiscală și le-am tradus din „avocățează” pe înțelesul nostru, al tuturor. Statul a introdus reguli noi și stricte pentru tranzacțiile imobiliare, iar nerespectarea lor vă poate anula contractul de vânzare-cumpărare.

Iată tot ce trebuie să știți înainte de a merge la notar:

1. Reguli noi pentru vânzători (cei care dau proprietatea)

Dacă vindeți o casă, un apartament sau un teren, Direcția Venituri din cadrul Primăriei Arad vă cere să aveți o „foaie absolut curată”.

Zero datorii la bugetul local: Trebuie să prezentați un certificat de atestare fiscală care dovedește că ați plătit absolut toate datoriile către primăria unde se află imobilul (impozite, amenzi de parcare, taxe de salubritate etc.).
Impozitul plătit pe tot anul: Chiar dacă vindeți apartamentul în luna martie, sunteți obligat prin noua lege să achitați impozitul pe proprietatea respectivă pentru întregul an în curs.
Adio, stat la cozi: Nu mai este obligatoriu să umblați cu hârtia fizică în dosar. Prezentarea certificatului poate fi înlocuită de verificarea electronică a datoriilor direct de către notar.

2. Marea noutate pentru cumpărători (cei care iau proprietatea)

Până acum, stresul datoriilor era doar pe umerii vânzătorului. Acum, lucrurile s-au schimbat radical.

Fără restanțe la primărie: Pentru a putea cumpăra un imobil, trebuie să nu aveți datorii la bugetul local al localității în care aveți buletinul (domiciliul, sediul sau punctul de lucru).
Certificatul fiscal este obligatoriu și pentru voi: La fel ca vânzătorul, va trebui să dovediți că sunteți la zi cu taxele locale, fie printr-un certificat fiscal fizic, fie prin verificarea electronică a sistemului de taxe și impozite.

3. Vestea bună: Fără taxe inventate

Certificatul este 100% gratuit: Legea interzice acum clar și ferm autorităților locale să vă ceară vreo „taxă de eliberare” sau „taxă de urgență” pentru acest certificat de atestare fiscală necesar la notar.

4. Atenție maximă: Tranzacțiile se pot anula!

De ce insistăm atât de mult pe aceste acte? Pentru că sancțiunea este cea mai dură posibilă.

Nulitate de drept: Dacă mergeți la notar și semnați contractul de vânzare-cumpărare fără ca ambele părți (vânzător și cumpărător) să aibă situația fiscală clarificată și dovedită conform noilor reguli, actul este considerat nul. Pur și simplu, tranzacția nu este valabilă, iar voi pierdeți timp, bani și energie.

5. „Big Brother” imobiliar: Drone, sateliți și notari

Dacă intenționați să tranzacționați o casă la care ați mai adăugat o cameră sau un garaj fără autorizație, mare atenție la noile metode de monitorizare ale statului:

Notarii raportează tot: Uniunea Națională a Notarilor Publici trimite automat către organele fiscale (ANAF) toate informațiile despre tranzacțiile imobiliare finalizate, pentru ca impozitarea noului proprietar să se facă rapid și la virgulă.
Inspecții din satelit și cu drone: Autoritățile au început să folosească tehnologie modernă (imagini satelitare și drone) pentru a depista construcțiile ridicate fără autorizație în Arad și în împrejurimi.
Notare automată în CF: Dacă autoritățile găsesc o clădire nedeclarată sau modificată ilegal, existența acesteia va fi notată din oficiu (automat, pe baza unui proces-verbal) direct în Cartea Funciară a imobilului. Acest lucru va bloca sau îngreuna enorm orice vânzare viitoare.

La agenția imobiliară ACASA, ne asigurăm că dosarul dumneavoastră este complet, verificat și 100% conform cu noua legislație, pentru ca semnarea la notar să fie un moment de bucurie, nu un motiv de stres.

Doriți să vă ajutăm cu o evaluare gratuită a proprietății dumneavoastră și cu verificarea prealabilă a actelor necesare pentru a evita orice blocaj la vânzare?

Întrebări frecvente

Ce se întâmplă dacă vând o casă fără certificat fiscal?

Dacă vindeți o casă fără a prezenta un certificat de atestare fiscală valabil (sau fără ca situația fiscală să fie verificată pe cale electronică), actul de vânzare-cumpărare este considerat nul de drept.

Pentru ca tranzacția să fie legală și valabilă, legea impune următoarele condiții stricte:

Dovada lipsei datoriilor: În calitate de vânzător, sunteți obligat să dovediți că v-ați achitat toate obligațiile de plată datorate bugetului local al localității în care este înregistrată casa respectivă.
Plata impozitului în avans: Aveți obligația să achitați impozitul datorat pentru clădire pentru întregul an în care are loc vânzarea.
Obligația cumpărătorului: Nu doar vânzătorul este verificat, ci și persoana care cumpără; aceasta trebuie să prezinte, la rândul ei, un certificat fiscal care să ateste că nu are datorii la bugetul local unde își are domiciliul.

Așadar, neprezentarea acestor certificate (fizic sau prin verificare electronică de către autorități/notar) atrage după sine anularea tranzacției.

Cum afectează nedeclararea clădirilor fără autorizație valoarea impozitului local?

Nedeclararea clădirilor, inclusiv a celor edificate fără autorizație de construire, are un impact direct și sever asupra valorii impozitului, sub forma unor penalități care cresc substanțial suma de plată.

Conform reglementărilor, declararea clădirilor în vederea impunerii este o obligație legală a proprietarilor, indiferent dacă imobilele au fost executate cu sau fără autorizație de construire.

Dacă proprietarul nu declară clădirea, valoarea impozitului stabilit de către organul fiscal local se majorează succesiv cu 30%. Această penalitate de 30% se aplică la valoarea impozitului inițial pentru fiecare interval de întârziere (sau fracție de interval) de 6 luni de la expirarea termenului legal de declarare. Majorarea se va aplica pentru anul fiscal pentru care se stabilește impozitul.

Este important de reținut că obligația de a plăti impozit ia naștere chiar și pentru clădirile fără autorizație, de îndată ce autoritățile locale constată edificarea lor (parțială sau integrală) sau faptul că sunt folosite, constatare care se raportează la data de 31 decembrie a anului anterior. Pentru a depista aceste construcții nedeclarate în vederea impozitării, autoritățile vor utiliza metode moderne de control, cum ar fi imagini satelitare, ortofotoplanuri, inspecții pe teren și drone.

Cum identifică autoritățile clădirile nedeclarate folosind drone sau sateliți?

Pentru a identifica clădirile edificate (cu sau fără autorizație de construire) care nu sunt înscrise în evidențele fiscale, autoritățile administrației publice locale folosesc o abordare modernă, combinând inspecțiile clasice pe teren cu tehnologia avansată: imagini satelitare, fotogrammetrie și aeronave fără pilot la bord (drone).

În acest efort, autoritățile locale pot solicita date și informații suplimentare de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), prin intermediul Centrului Național de Cartografie.

Procesul prin care aceste instrumente sunt utilizate și validate din punct de vedere legal este strict reglementat:

Avizarea zborurilor: Folosirea dronelor pentru supraveghere nu se face în mod arbitrar, ci necesită avizul prealabil al instituțiilor care asigură respectarea drepturilor cetățenești garantate, inclusiv la nivelul Uniunii Europene.
Verificarea calității: ANCPI și instituțiile din subordinea sa sunt responsabile să asigure verificarea tehnică a calității lucrărilor de aerofotografiere și fotogrammetrie, recepționând datele pentru a le atesta conformitatea tehnică.
Integrarea ortofotoplanurilor: Planurile realizate prin fotografiere aeriană (ortofotoplanurile) sunt transmise de primării către ANCPI. Scopul este emiterea unui proces-verbal de recepție și integrarea directă a informațiilor despre imobilele descoperite în sistemul de cadastru și carte funciară, chiar și fără a li se atribui pe loc un număr cadastral.
Notarea automată a construcțiilor ilegale: Dacă terenul vizat este deja intabulat (înscris în cartea funciară), oficiul de cadastru va nota din oficiu existența construcțiilor ridicate fără autorizație, având ca bază procesul-verbal de recepție al imaginilor.

Imaginile obținute prin drone și sateliți pot avea valoare de probă și pot fi utilizate de inspectori atât pentru aplicarea sancțiunilor privind disciplina în construcții, cât și pentru impunerea fiscală din oficiu a clădirilor, incluzând majorările și penalitățile aferente nedeclarării.

Cine plătește impozitul în anul în care se vinde imobilul?

Proprietarul care înstrăinează bunul (vânzătorul) este cel care are obligația să achite impozitul datorat pentru întregul an în care are loc vânzarea imobilului. Achitarea acestui impozit în avans este o condiție obligatorie pentru a putea prezenta certificatul de atestare fiscală valabil în momentul tranzacției.

Singura excepție legală de la această regulă este cazul specific în care impozitul pentru bunul respectiv se datorează de o altă persoană decât proprietarul.

Ce se întâmplă dacă am construit o anexă fără autorizație?

Dacă ați construit o anexă (sau orice alt tip de clădire) fără autorizație de construire, sunteți vizat de mai multe consecințe legale și fiscale stricte:

Obligația declarării și a plății impozitului: Declararea oricărei clădiri în vederea impunerii este o obligație legală, chiar dacă a fost executată fără autorizație de construire. Impozitul devine obligatoriu dacă autoritățile (compartimentul de urbanism sau o persoană desemnată de primar) constată până la data de 31 decembrie a anului anterior că anexa a fost edificată (integral sau parțial) sau că este folosită.
Majorarea impozitului cu 30%: Dacă alegeți să nu declarați anexa, organul fiscal local va stabili impozitul din oficiu, iar valoarea acestuia va fi majorată succesiv cu 30% pentru fiecare interval (sau fracție de interval) de 6 luni de întârziere.
Riscul de a fi depistat prin tehnologii moderne: Autoritățile nu se mai bazează doar pe inspecțiile fizice pe teren, ci utilizează activ imagini satelitare, fotogrammetrie și drone pentru a descoperi clădirile nedeclarate.
Amenzi pentru disciplina în construcții: Pe lângă plata taxelor din urmă și a majorărilor, riscați sancțiuni contravenționale. Imaginile aeriene obținute de autorități pot fi folosite pentru aplicarea sancțiunilor privind disciplina în construcții.
Înscrierea „petei” în Cartea Funciară: În cazul în care terenul pe care ați construit anexa este deja intabulat, oficiul de cadastru și publicitate imobiliară poate nota din oficiu existența construcției fără autorizație, pe baza procesului-verbal transmis de autorități. Acest lucru vă poate bloca sau îngreuna considerabil orice viitoare tranzacție imobiliară până la intrarea în legalitate.