Aradul Nou, strada Toscana: PUZ în lucru pentru 88 de case, o grădiniță și magazine, între cartier și autostrada A1
Lângă strada Toscana, în Aradul Nou, se pregătește un PUZ. Terenul are 64.607 mp și acum e pășune. Propunerea: 88 de loturi pentru case, pe străzi noi. Casele ar avea cel mult parter, etaj și mansardă. Ar apărea și o grădiniță sau creșă, plus două loturi pentru magazine. Spre autostrada A1 rămâne o fâșie verde de protecție. Documentația e abia la primul pas, avizul de inițiere. Consultarea publică s-a încheiat pe 16 octombrie 2026. Nimic nu este aprobat și nimic nu se construiește acum.
Între ultimele case de pe strada Toscana, în Aradul Nou, și autostrada A1 e o pășune de 6,5 hectare. Fără nicio clădire pe ea. Fără drumuri și fără utilități. Doar iarbă, un canal pe o latură și zgomotul autostrăzii în fundal.
Pentru acest teren s-a depus la Primăria Arad primul pas dintr-un Plan Urbanistic Zonal (PUZ). Ideea pe scurt: 88 de case, o grădiniță, două loturi pentru magazine, străzi noi și un pod peste canal. Mai jos îți explicăm, pe înțeles, ce s-ar putea construi lângă strada Toscana.
Unde exact se află terenul
Vorbim de trei parcele lipite, cu o suprafață totală de 64.607 mp. Adică 6,46 hectare. Ca să-ți faci o idee, e cam cât 9 terenuri de fotbal standard (64.607 ÷ 7.140 mp ≈ 9). Împreună formează un teren alungit, de la nord la sud, în formă de trapez.
Ce e în jur, conform memoriului de prezentare:
- la vest: strada Toscana și casele de pe ea, iar mai departe strada Constituției;
- la est: un canal, iar dincolo de el, o parcelare nouă de case, cu loturi de 400–500 mp;
- la sud: o fâșie verde de protecție și autostrada A1;
- la nord: o baltă și un canal.
Documentația nu numește cartierul. Primăria Arad încadrează însă strada Toscana și strada Constituției în cartierul Aradul Nou, partea stângă, în prelungirea cartierului Mureșel. Strada Toscana e, de altfel, o stradă nouă. Numele i-a fost dat în 2018, prin hotărâre de consiliu local.
Azi terenul e pășune. Nu are nicio clădire, niciun drum amenajat și niciun branșament la utilități. Singurul front la stradă e pe latura de vest, spre strada Toscana. În colțul de nord-vest, o stradă existentă se oprește la limita terenului.
Un detaliu de reținut. În anunțul primăriei scrie „suprafață teren: 14.641 mp”. Asta e exact suprafața uneia dintre cele trei parcele. Memoriul și planșele reglementează însă toate cele trei, adică 64.607 mp. Am luat ca referință cifra din memoriu. Ea apare la fel în text, în bilanțul teritorial și pe planșe.
Ce se propune, pe scurt
Terenul ar fi împărțit în 96 de loturi:
- 88 de loturi pentru case individuale (loturile 2–89), de circa 415–655 mp fiecare;
- lotul 1, de 1.352 mp, pentru o grădiniță sau o creșă;
- loturile 90 și 91, în total 3.075 mp, pentru magazine și servicii;
- loturile 92–95, în total 3.232 mp, spații verzi publice;
- lotul 96, de 15.080 mp, străzile noi.
Grădinița și magazinele ar sta în mijlocul cartierului, la intersecția străzilor principale. Spațiile verzi ar fi de-a lungul autostrăzii și pe lângă canal.
| Destinație | Suprafață propusă | Procent din teren |
|---|---|---|
| Loturi pentru case (88) | 41.867 mp | 64,81% |
| Magazine și servicii (2 loturi) | 3.075 mp | 4,76% |
| Grădiniță sau creșă (1 lot) | 1.352 mp | 2,09% |
| Spații verzi publice (4 loturi) | 3.232 mp | 5,00% |
| Străzi, trotuare, parcări | 15.080 mp | 23,34% |
| Total | 64.607 mp | 100% |
Cât de mari ar putea fi casele
Două cifre apar în orice PUZ. Le traducem:
- POT (procentul de ocupare a terenului) spune cât din lot poate fi acoperit de casă, văzut de sus.
- CUT (coeficientul de utilizare a terenului) spune câți metri pătrați se pot construi pe toate nivelurile, raportat la lot.
Ce propune documentația pentru fiecare lot de casă:
- POT maxim 35%;
- CUT maxim 1,0;
- regim de înălțime maxim: demisol sau subsol + parter + 1 etaj + mansardă;
- înălțime maximă 15 m;
- spațiu verde de minimum 35% din fiecare lot.
Memoriul vorbește de loturi între circa 415 și 655 mp. Pe planșă, cele mai multe au între 425 și 520 mp. Hai să vedem ce înseamnă regulile pe două loturi, unul mic și unul mare:
| Lot | Suprafață | Amprenta maximă a casei (35%) | Total maxim pe niveluri (CUT 1,0) | Verde minim (35%) |
|---|---|---|---|---|
| Lot mic | 425 mp | 149 mp | 425 mp | 149 mp |
| Lot mare | 655 mp | 229 mp | 655 mp | 229 mp |
Calculele sunt ale noastre. De exemplu, 425 × 35% = 148,75 mp, rotunjit la 149 mp. La celălalt capăt, 655 × 35% = 229,25 mp.
Pe scurt, vorbim de case de familie, cu curte. Nu de blocuri. Documentația interzice explicit locuințele colective în această zonă. Pe un lot pot fi cel mult două unități de locuit.
Cum ar sta casele pe lot
- față de stradă: retragere de minimum 5 m;
- lateral: jumătate din înălțimea la cornișă, dar nu mai puțin de 3 m;
- spre fundul curții: jumătate din înălțime, dar nu mai puțin de 6 m.
Toate casele ar sta în afara zonei de protecție a autostrăzii, despre care vorbim mai jos.
Gardurile spre stradă ar fi transparente, de cel mult 1,80 m. Acoperișurile pot fi în pantă, de 30–45 de grade, sau terasă. Documentația recomandă țiglă ceramică ori tablă în culori mate și fațade în culori neutre.
În casă s-ar putea ține și un birou sau un cabinet. Condiția: să nu polueze și să ocupe cel mult 30% din suprafața de pe toate nivelurile. Parcările pentru clienți se asigură în curte.
Ce nu s-ar putea face aici
Sunt interzise industria, depozitele, fermele și orice activitate poluantă sau cu trafic greu. Interdicția pentru industrie și depozitare e permanentă. Ea vine din planul general al orașului și e reluată în certificatul de urbanism.
Grădinița și magazinele
Lotul 1, de 1.352 mp, e rezervat pentru învățământ: creșă, grădiniță sau after-school. Memoriul estimează 60–75 de copii, în 3 grupe, cu 6–8 cadre didactice. Sunt estimări, care se vor detalia în faza următoare.
Loturile 90 și 91, în total 3.075 mp (pe planșă, 1.527 mp și 1.548 mp), sunt pentru comerț și servicii. Adică magazine de proximitate, alimentație publică, birouri, cabinete medicale sau spații pentru sport. Locuințele nu sunt permise pe aceste două loturi.
Pentru ambele categorii, regulile propuse sunt aceleași:
- POT maxim 60% și CUT maxim 2,0;
- demisol sau subsol + parter + 2 etaje + etaj retras sau mansardă;
- înălțime maximă 18 m;
- spațiu verde de minimum 30% la grădiniță și 15% la magazine.
Tradus în metri pătrați: grădinița ar putea avea cel mult 811 mp la sol și 2.704 mp pe toate nivelurile. Magazinele, cel mult 1.845 mp la sol și 6.150 mp pe niveluri. Calculele sunt simple: 1.352 × 60% = 811 mp și 1.352 × 2 = 2.704 mp. La fel, 3.075 × 60% = 1.845 mp și 3.075 × 2 = 6.150 mp. Aceleași valori apar și în fișa investiției din memoriu.
De ce contează asta? Memoriul spune direct că în imediata vecinătate nu există dotări publice. Nici de educație, nici de sănătate, nici de cultură. Tot el notează lipsa comerțului și a serviciilor de proximitate pentru parcelările noi din jur.
Străzile, podul peste canal și parcările
Străzile ar ocupa 15.080 mp, adică aproape un sfert din teren. Toate ar avea un profil de 14 m: carosabil cu două benzi, trotuare și fâșii verzi. Sunt prevăzute și bucle de întoarcere pentru mașina de gunoi și pompieri.
Rețeaua s-ar lega de oraș în trei locuri:
- din strada Toscana, pe latura de vest;
- din strada care se înfundă azi la limita de nord-vest a terenului;
- spre est, printr-un pod peste canal, până la strada cartierului de dincolo.
Memoriul numără asta printre avantaje: ar dispărea fundăturile. Strada Toscana și cartierul de peste canal ar fi, în sfârșit, legate.
La parcări, regula propusă e de minimum două locuri pentru fiecare casă, în curte. Asta înseamnă cel puțin 176 de locuri. Pentru vizitatori, memoriul vorbește de circa 30 de locuri de-a lungul străzilor. Pe planșă am numărat marcaje de la P01 la P45, inclusiv în zona grădiniței și a magazinelor. Pentru grădiniță și magazine, parcările s-ar face în interiorul loturilor lor.
Traficul estimat: 450–500 de deplasări cu mașina pe zi, fără trafic greu. Asta pentru 88 de gospodării, plus copiii, părinții și clienții dotărilor.
Autostrada: 50 de metri fără construcții
Latura de sud a terenului dă spre autostrada A1. Lângă autostradă, legea impune o zonă de protecție de 50 m. Acolo nu se pune nicio clădire. Se admit doar spații verzi, perdele de protecție, alei și rețele, cu avizul companiei de drumuri.
Documentația respectă această zonă. Casele ar fi amplasate în afara ei. În fâșia de 50 m ar fi un lot de spațiu verde, care s-ar adăuga perdelei existente de lângă autostradă.
Memoriul nu ascunde problema. Spune clar că traficul de pe A1 aduce zgomot și poluare. Soluția propusă e perdeaua verde, cu rol de filtru vizual și fonic. Cât de bine funcționează, în practică, o vor spune studiile din faza următoare.
Utilitățile: cine plătește
Pe teren nu există apă, canalizare, curent, gaz sau telecomunicații. Toate ar fi aduse prin extinderea rețelelor din strada Toscana și din cartierul de peste canal. Operatorii trebuie să confirme prin avize că rețelele lor fac față.
Apa de ploaie de pe străzi ar trece prin separatoare de hidrocarburi și bazine de retenție. Descărcarea în canal s-ar face doar cu avizul administratorului canalului. Pe loturi, documentația recomandă reținerea apei de ploaie și refolosirea ei. Pentru încălzire, se recomandă panouri fotovoltaice și pompe de căldură.
Partea importantă: toate costurile cad în sarcina proprietarilor. Străzile, podul, parcările, rețelele, iluminatul public și spațiile verzi. Memoriul spune explicit că Municipiul Arad nu are de plătit nimic. După finalizare, străzile și spațiile verzi ar putea fi predate gratuit primăriei. Nu sunt necesare exproprieri.
Ce s-ar schimba față de regulile de azi
În Planul Urbanistic General, terenul e într-o zonă predominant rezidențială, cu clădiri de tip rural. O parte intră în zona perdelelor de protecție. Funcțiunea dominantă e locuirea, deci casele se potrivesc cu planul orașului.
Doar că peste tot terenul stă o interdicție temporară de construire. Ea rămâne până la elaborarea unui PUZ. Cu alte cuvinte: azi, pe această pășune nu se poate autoriza nicio casă. Certificatul de urbanism din 1 aprilie 2026 a cerut tocmai acest drum: studiu de oportunitate, aviz, apoi PUZ complet.
Tot certificatul cere ca noul PUZ să se coreleze cu parcelările deja aprobate din jur. Mai ales la profilul străzilor și la racordarea rețelelor.
În ce stadiu este PUZ-ul
PUZ-ul nu este aprobat. De fapt, nici nu e scris încă. Ce există acum e un studiu de oportunitate, de 12 pagini, însoțit de planșe. El cere primăriei avizul de inițiere, numit și aviz de oportunitate. Abia după acest aviz se elaborează PUZ-ul propriu-zis, cu regulament.
Pașii de până acum, conform documentației:
- 1 aprilie 2026: Primăria Arad emite certificatul de urbanism nr. 491;
- aprilie 2026: proiectantul întocmește studiul de oportunitate;
- 7 octombrie 2026: primăria afișează anunțul de intenție;
- 7–16 octombrie 2026: documentația a putut fi consultată și s-au putut depune observații.
Dacă avizul e favorabil, urmează PUZ-ul complet, cu studii de specialitate și avize de la toate instituțiile și operatorii. Apoi încă două consultări publice și, la final, votul Consiliului Local. Un asemenea drum durează de obicei ani, nu luni. Iar cifrele de mai sus se pot schimba pe parcurs.
Ce poți face, ca arădean
Data afișării anunțului: 7 octombrie 2026 (anunț înregistrat cu nr. 65972/17.07.2026, 74405/18.08.2026 și 87608/30.09.2026).
Perioada de consultare a fost 7–16 octombrie 2026. Documentația s-a putut vedea la sediul Primăriei Municipiului Arad, Serviciul Dezvoltare Urbană și Protejare Monumente, camera 3. Programul a fost în zilele lucrătoare, între orele 8:00 și 11:00.
Termenul pentru observații scrise a fost 16 octombrie 2026 și a trecut. Ele se puteau depune la Primăria Municipiului Arad, B-dul Revoluției nr. 75, Serviciul Relații cu Publicul.
Raportul acestei consultări nu se află în documentația pe care am avut-o. Nu știm, deci, dacă au venit observații de la vecini. Dacă avizul e favorabil, vor urma noi consultări publice, cu termene noi. Le vom anunța aici.
Ce înseamnă asta, de fapt
Un PUZ e un set de reguli, nu un șantier. El spune ce s-ar putea construi, cât de înalt și cât de mult. Nu spune când. Și nu obligă pe nimeni să construiască.
Chiar dacă PUZ-ul va fi aprobat, mai sunt pași. Dezmembrarea cadastrală, străzile, rețelele. Apoi certificate de urbanism și autorizații de construire, pentru fiecare casă în parte.
Cifrele din articol sunt valori maxime. Casele reale pot ieși mai mici. Planșele sunt un concept, nu un proiect de execuție.
Dacă locuiești pe strada Toscana, pe Constituției sau în cartierul de peste canal
Pășunea de lângă tine ar deveni, în timp, un cartier de case. Ar apărea trafic nou, estimat la 450–500 de deplasări pe zi. În schimb, ai putea avea o grădiniță și magazine la câteva minute de mers pe jos. Iar strada care se înfundă azi ar primi continuare.
Dacă ai teren în zonă
Urmărește stadiul acestui PUZ. O documentație de asemenea mărime schimbă de regulă contextul vecinătăților. Nu garantează însă nimic la preț.
Dacă îți cauți o casă în Aradul Nou
Loturile de aici nu există încă. Ele devin reale doar după aprobarea PUZ-ului și după dezmembrare. E un proiect de urmărit, nu o ofertă de mâine. Până atunci, vezi casele de vânzare acum în Aradul Nou.
Noi urmărim PUZ-urile din Arad pas cu pas și le explicăm aici, pe blogul ACASĂ. Tot în Aradul Nou, am explicat și PUZ-ul pentru 13 case înșiruite de pe strada Posada 30. Dacă vrei să știi ce s-ar putea construi pe strada ta, revino la noi.
Cum am scris acest articol
Am citit integral documentația primită: anunțul de intenție al Primăriei Arad, memoriul tehnic explicativ de 12 pagini și planșele U01 și U03. Memoriul mai pomenește planșele U02 și U04, pe care nu le-am avut. Indicatorii principali (POT, CUT, regim de înălțime, înălțime maximă) apar identic în cel puțin trei locuri. Îi găsești în tabelul de indicatori din memoriu, în fișa investiției și în legenda planșei U03. Suprafața terenului din anunț (14.641 mp) diferă de cea din memoriu (64.607 mp). Am explicat în text de ce am folosit-o pe a doua. Calculele de comparație sunt ale noastre și sunt arătate în text. Certificatul de urbanism nu l-am văzut în original; îl cităm așa cum apare în memoriu. Încadrarea străzilor în cartierul Aradul Nou vine din documentele publice ale primăriei, nu din PUZ. Nu am inclus estimări de preț. Acest articol are rol informativ și nu este consultanță juridică sau urbanistică.
Surse
- Primăria Municipiului Arad – Anunț de intenție privind elaborarea Planului Urbanistic Zonal, nr. înregistrare 65972/17.07.2026, 74405/18.08.2026 și 87608/30.09.2026, afișat 07.10.2026.
- S.C. RIF Style Project S.R.L., urb. Adrian Ionașiu, arh. Raul Feier – Memoriu tehnic explicativ, studiu de oportunitate în vederea obținerii avizului de inițiere P.U.Z., „PUZ și RLU zonă rezidențială, dotări și funcțiuni complementare”, proiect nr. 207/2026, aprilie 2026.
- S.C. RIF Style Project S.R.L. – planșele U01 „Plan de încadrare în zonă” (scara 1:10.000) și U03 „Concept propus” (scara 1:1.000), proiect nr. 207/2026, aprilie 2026.
- Primăria Municipiului Arad – Certificat de urbanism nr. 491/01.04.2026 (citat în memoriu).
- Primăria Municipiului Arad, Direcția Edilitară – Programul campaniei de curățenie „Aradul curat” – primăvara 2026, organizarea străzilor pe cartiere, 04.03.2026 (străzile Toscana și Constituției, în cartierul Aradul Nou – partea stângă).
- Consiliul Local al Municipiului Arad – Hotărârea nr. 280/2018 privind atribuirea de denumiri unor străzi nou create în municipiul Arad (strada Toscana, cartierul Aradul Nou).
- Consiliul Local al Municipiului Arad – HCLM nr. 187/2024 (locuri de parcare) și HCLM nr. 572/2022 (spații verzi), citate în memoriu.
*Cifrele din acest articol reflectă propunerea aflată la faza de studiu de oportunitate, la data publicării. Indicatorii finali pot fi modificați până la aprobarea PUZ-ului prin hotărâre de consiliu local.*
Proprietăți ACASĂ în zona acestui PUZ (Aradul Nou)
8 oferte active de vânzare în Aradul Nou, din portofoliul ACASĂ (lista se actualizează automat la fiecare sincronizare). Prețurile sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție.
