PUZ nou între strada Trotușului și strada Mimozei

Imaginează-ți că te uiți la o casă de vânzare pe strada Mimozei. Îți place. Curte, liniște, câmp în spate. Și apoi îți vine întrebarea care strică toate weekendurile de căutat casă: peste trei ani, ce am peste drum?

De obicei, la întrebarea asta nu ai cum să răspunzi. Te bazezi pe ce zice vecinul, pe ce zice agentul, pe ce vezi cu ochiul liber.

Doar că, uneori, răspunsul chiar există. E scris într-un document public de câteva sute de pagini, cu ștampile pe fiecare filă, pe care nimeni nu-l citește pentru că arată ca un dosar de tribunal.

Am citit unul. E despre terenul dintre strada Trotușului și strada Mimozei.

Unde, mai exact

Terenul are 24.520 de metri pătrați — undeva la trei terenuri și jumătate de fotbal — și e delimitat foarte precis în documentație:

• la nord — calea ferată Arad Vest–Nădlac
• la est — strada Trotușului
• la sud — strada Mimozei și un teren al municipiului Arad
• la vest — un teren proprietate privată

Acum e teren arabil. Gol, neîmprejmuit, fără nicio construcție pe el. Planul propune să devină o zonă cu case.

Mai întâi: ce e, de fapt, un PUZ

Aici trebuie lămurit un termen, pentru că de el atârnă tot restul articolului.

PUZ înseamnă Plan Urbanistic Zonal. E documentul prin care se stabilesc regulile de construire pentru o bucată anume de oraș: ce fel de clădiri sunt permise acolo, cât de înalte, cât de aproape de gard, cât teren pot ocupa.

Analogia care ajută cel mai mult: PUZ-ul e ca un permis de conducere.

Permisul îți spune ce ai voie să conduci. Nu spune că ai mașină, nu spune unde te duci și nici măcar că ieși vreodată din curte. Un PUZ aprobat înseamnă că *se poate* construi ceva anume — nu că se va construi, nu că se va construi anul viitor și nu că se va construi vreodată.

Ține minte asta. Ne întoarcem la ea la final, pentru că e partea în care se înșală cei mai mulți oameni.

Cifrele, pe românește

Documentația stabilește patru numere care decid, practic, cum va arăta zona. Sună tehnic. Nu sunt.

POT maxim 35%

POT înseamnă procent de ocupare a terenului. Traducere: din tot lotul tău, cât are voie să fie acoperit de casă, privind de sus.

Pe un lot obișnuit de aici, de 375 mp, 35% înseamnă o amprentă de cel mult 131 mp. Restul de 244 mp rămân curte, alee, verdeață.

CUT maxim 1,0

CUT înseamnă coeficient de utilizare a terenului. Aici nu se mai măsoară doar amprenta, ci tot ce construiești, adunând etajele.

Un CUT de 1,0 pe un lot de 375 mp înseamnă maximum 375 mp construiți în total, cu toate nivelurile la un loc. Adică poți face o casă cu amprenta de 131 mp pe parter și încă un etaj peste — dar nu poți face patru etaje și să te încadrezi.

Înălțime maximă 9,00 metri, regim D/S+P+1E

Șirul acela de litere sperie, dar spune un lucru simplu: demisol sau subsol, plus parter, plus un singur etaj.

Nouă metri, de la pământ. Cam cât o casă obișnuită cu parter și etaj din orice cartier de case al Aradului.

48 de loturi

Terenul se împarte în 48 de parcele, cu suprafețe între 296 și 683 mp. Cele mai multe sunt în jur de 375 mp, cu deschidere la stradă de 15 metri.

„Bine, dar or să-mi pună un bloc în față?"

Nu, potrivit acestui document — și merită explicat de ce, pentru că e fix genul de temere care circulă prin cartier înainte să citească cineva actele.

Funcțiunea stabilită e locuire individuală, case izolate sau cuplate. Adică fie case separate, fie două case lipite una de alta. Nu locuințe colective.

Iar dacă cineva ar vrea totuși un bloc, s-ar lovi de aritmetică înainte să se lovească de primărie: un CUT de 1,0 și 9 metri înălțime nu permit fizic un bloc. Cifrele astea sunt plafonul, iar plafonul e jos.

Documentația mai admite și niște funcțiuni pe lângă locuire, pe câteva loturi: birouri, dispensar, creșă, farmacie, magazin alimentar, sală de întreținere, salon de înfrumusețare. Lucruri de cartier, la parterul unei case.

Detaliile pe care le vezi doar dacă stai lângă

Câteva reguli din document contează enorm dacă ai casa alături și zero dacă te uiți doar pe hartă:

Retragerile. Construcția trebuie să stea la minimum 3 metri de limita laterală a lotului și la minimum 5 metri de limita din spate, pentru loturile 1–38. La loturile 39–48, cele de lângă calea ferată, retragerea din spate crește la 11–12,47 metri. Față de stradă, casele pot fi lipite de aliniament sau retrase cel mult 8 metri.

Spațiul verde. Minimum 35% din fiecare lot rămâne verde. Nu e o recomandare, e o condiție de autorizare.

Parcarea. Fiecare casă își asigură locurile de parcare în interiorul lotului. Documentul interzice explicit parcarea pe spațiile verzi. Pentru locuințe unifamiliale se prevăd unul sau două locuri.

Gardurile. Maximum 2 metri înălțime, de preferință transparente sau gard viu spre stradă.

Calea ferată. Aici e o restricție serioasă. Terenul e traversat de zona de siguranță a căii ferate — 20 de metri din axul liniei — și se află integral în zona de protecție de 100 de metri. În zona de siguranță nu se poate construi absolut nimic. De asta loturile dinspre nord au retrageri atât de mari: o fâșie de 11–12,47 metri din spatele lor e, practic, intangibilă. Documentul prevede că loturile 39–48 se împrejmuiesc în afara zonei de siguranță.

Străzile din interior. Se propun străzi noi în incintă, în regim privat, cu posibilitatea de a fi cedate ulterior domeniului public. Accesul auto se face din strada Trotușului, iar o parte din loturi au ieșire directă la strada Mimozei, unde se prevede și un trotuar de 1,50 m.

Capcana: aprobat nu înseamnă construit

Acum ne întoarcem la permisul de conducere.

Reflexul, când citești „48 de case", e să vezi deja 48 de case. Sau, dacă stai în zonă, să vezi deja 48 de șantiere, 48 de betoniere și praf timp de cinci ani.

Ambele reacții sar peste un pas. Un PUZ stabilește ce e permis. După el urmează, pentru fiecare casă în parte, o autorizație de construire — un act separat, cu alte verificări. Iar între „am voie" și „construiesc" stau bani, credite, vânzarea loturilor și dispoziția proprietarului.

Sunt terenuri în Arad cu planuri aprobate de ani buni pe care nu s-a pus o cărămidă. Și sunt altele care s-au umplut în doi ani. Documentul nu îți spune care dintre variante se întâmplă aici — și nici noi nu îți putem spune, pentru că nimeni nu poate.

Ce îți spune documentul, cu certitudine, e plafonul. Orice se va construi acolo, dacă se va construi, nu va depăși 9 metri și nu va fi bloc.

Unde e în procedură

Documentația arată etapele de informare a publicului parcurse până acum, potrivit ordinului nr. 2701/2010:

• 25 iunie – 4 iulie 2025 — anunțarea intenției de elaborare. Documentația a fost disponibilă la Serviciul Dezvoltare Urbană din Primăria Arad. Potrivit dosarului, nu a consultat-o nicio persoană și nu s-au înregistrat sesizări scrise.
• 12 – 26 august 2025 — consultarea propunerilor. Anunțul a fost publicat pe site-ul primăriei și afișat pe panouri pe teren. Au fost trimise 14 scrisori de notificare către proprietarii identificați ca potențial afectați.

Terenul e situat în UTR 24, conform Planului Urbanistic General al Aradului aprobat prin HCLM nr. 588/2023. Studiul de oportunitate a fost analizat în ședința C.T.A.T.U. din 19 iunie 2025.

Documentația conține avize favorabile de la Compania de Apă Arad, Delgaz Grid, Autoritatea Aeronautică Civilă Română și decizia Agenției pentru Protecția Mediului Arad de adoptare a planului fără aviz de mediu.

Ultimul pas rămâne aprobarea prin hotărâre de consiliu local. La data documentației pe care am consultat-o, acest pas nu era finalizat. Dacă vrei să știi unde se află procedura astăzi, întrebarea se pune la Serviciul Dezvoltare Urbană și Protejare Monumente din Primăria Municipiului Arad, B-dul Revoluției nr. 75, camera 49.

Întrebări frecvente

Se construiesc blocuri pe strada Trotușului din Arad?

Nu, potrivit acestei documentații. Planul Urbanistic Zonal pentru terenul dintre strada Trotușului și strada Mimozei prevede locuințe individuale, izolate sau cuplate, cu regim de înălțime demisol/subsol plus parter plus un etaj și înălțime maximă de 9 metri. Coeficientul de utilizare a terenului de 1,0 nu permite construcții de tip bloc.

Câte case se pot construi pe terenul dintre Trotușului și Mimozei?

Documentația propune împărțirea terenului de 24.520 mp în 48 de loturi pentru case individuale, cu suprafețe între 296 și 683 mp. Numărul de 48 reprezintă loturile prevăzute în plan, nu case deja construite sau autorizate.

Ce înseamnă POT 35% și CUT 1,0 pentru cumpărătorul unui lot?

POT 35% înseamnă că amprenta la sol a casei nu poate acoperi mai mult de 35% din suprafața lotului — pe un lot de 375 mp, maximum aproximativ 131 mp. CUT 1,0 înseamnă că suprafața totală construită, adunând toate nivelurile, nu poate depăși suprafața lotului — maximum 375 mp pe un lot de 375 mp. La acestea se adaugă obligația de a păstra minimum 35% din lot ca spațiu verde.

Când încep lucrările?

Documentația nu stabilește o dată de începere și nu poate stabili una. Un PUZ reglementează ce este permis să se construiască, nu obligă pe nimeni să construiască și nu fixează un calendar. Fiecare construcție necesită ulterior autorizație de construire separată.

---

Notă de metodologie

Toate cifrele din acest articol provin dintr-o singură sursă: documentația Planului Urbanistic Zonal și a Regulamentului Local de Urbanism „Construire zonă rezidențială", proiect nr. 16/2025, elaborată de S.C. Stacons S.R.L. Arad (șef proiect arh. Dorin Paul Crainic), pentru terenul înscris în C.F. nr. 367144 Arad. Documentul consultat are 172 de pagini și include memoriul de prezentare, regulamentul local de urbanism, planșele desenate și avizele obținute.

Indicatorii urbanistici (POT 35%, CUT 1,0, înălțime maximă 9,00 m, regim D/S+P+1E) apar identic în trei locuri independente din dosar: memoriul de prezentare, regulamentul local de urbanism și avizul de oportunitate emis de Primăria Municipiului Arad. Această concordanță a fost criteriul de validare.

Calculele proprii sunt două, ambele elementare: amprenta maximă pe un lot de 375 mp (375 × 35% = 131,25 mp) și suprafața desfășurată maximă pe același lot (375 × 1,0 = 375 mp). Suprafața maximă construită pentru întreaga incintă figurează în bilanțul teritorial la 6.763 mp.

Datele reflectă documentația la data consultării ei. Stadiul procedurii se poate modifica; verificarea la zi se face la Serviciul Dezvoltare Urbană și Protejare Monumente din Primăria Municipiului Arad.

Articolul are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică, de urbanism sau imobiliară. Pentru decizii care depind de regimul de construire al unui teren, consultați un specialist autorizat și solicitați un certificat de urbanism pentru parcela care vă interesează.

Surse

• Documentația P.U.Z. și R.L.U. „Construire zonă rezidențială", proiect nr. 16/2025, S.C. Stacons S.R.L. Arad, 2026 — memoriu de prezentare, regulament local de urbanism, planșa 03 URB „Reglementări urbanistice", raportul informării și consultării publicului.
• Aviz de oportunitate emis de Primăria Municipiului Arad, în temeiul Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.
• Plan Urbanistic General al Municipiului Arad, aprobat prin H.C.L.M. Arad nr. 588/2023 (terenul este situat în UTR 24).
• Ordinul nr. 2701/2010 pentru aprobarea metodologiei de informare și consultare a publicului cu privire la elaborarea sau revizuirea planurilor de amenajare a teritoriului și de urbanism.
• Documentația poate fi consultată la Serviciul Dezvoltare Urbană și Protejare Monumente, Primăria Municipiului Arad, B-dul Revoluției nr. 75, camera 49.

ACASĂ | Agenție imobiliară Arad · Bulevardul Decebal 2 · 0724 200 000