Cum treci un teren din extravilan în intravilan — procedura PUZ, pas cu pas, și costurile reale
Trecerea din extravilan în intravilan se face prin întocmirea și aprobarea unui PUZ - un traseu cu circa 17 etape, de la certificatul de urbanism și studiul de oportunitate, prin informarea publicului și avizele tehnice, până la aprobarea în consiliul local (HCL). Costul cel mai important - scoaterea din circuitul agricol, cu taxă la Ministerul Agriculturii calculată pe clasa de calitate a solului (lei/mp, stabilită prin studiu pedologic). Costurile exacte se pot estima doar după obținerea certificatului de urbanism.
Trecerea unui teren din extravilan în intravilan se face prin întocmirea și aprobarea unui PUZ (plan urbanistic zonal). E un traseu birocratic lung, dar predictibil — iată-l pas cu pas.
Care sunt etapele procedurii?
În ordine: întocmirea documentației și obținerea certificatului de urbanism pentru PUZ; studiile de teren (studiu geotehnic, ridicare topografică); studiul de oportunitate + informarea populației (anunț în ziar, panou la teren, anunț la primărie) + susținerea și aprobarea lui în CTUAT (Comisia Tehnică de Urbanism și Amenajare a Teritoriului); întocmirea PUZ-ului propriu-zis (piese desenate + regulament de urbanism ca memoriu scris) + a doua rundă de informare publică; avizele tehnice cerute prin certificatul de urbanism (mediu, monumente, circulații, rețele etc.), susținute în comisiile fiecărui avizator; susținerea finală în CTUAT, cu eventuale modificări cerute de comisie; și, la final, aprobarea în ședința de consiliu local și redactarea HCL-ului.
Cât costă?
Costurile exacte se pot evalua doar după obținerea certificatului de urbanism, în funcție de suprafața reglementată și de complexitate. Componenta cea mai importantă e scoaterea din circuitul agricol (aviz de la Ministerul Agriculturii, conform Ordinului nr. 1056/2018):
| Element de cost | Valoare orientativă (2022) |
|---|---|
| Studiu pedologic | ~2.800 lei |
| Aviz ANIF | ~630 lei |
| Taxă Minister — teren clasa 1 | 4,104 lei/mp |
| Taxă Minister — clasa 2 | 3,591 lei/mp |
| Taxă Minister — clasa 3 | 3,078 lei/mp |
| Taxă Minister — clasa 4 | 2,565 lei/mp |
| Taxă Minister — clasa 5 | 2,052 lei/mp |
Exemplu de calcul: teren de 16.000 mp, clasa 4 → 16.000 mp × 2,565 lei/mp = 41.040 lei doar taxa de scoatere din circuitul agricol. Tarifele se actualizează anual — cifrele de mai sus sunt reperele din 2022, cere valorile curente înainte de a bugeta.
Alte avize care pot costa semnificativ: Apele Române (~3.000 lei), Drumurile Naționale (~4.000 lei), Aeronautică (~1.500 lei plus eventuale taxe suplimentare).
Cât durează și ce riscuri există?
Durata depinde de complexitate și de ritmul comisiilor — de la mai multe luni la peste un an. Riscurile principale: clasa de sol mai bună decât estimai (taxă mai mare), avize suplimentare descoperite pe parcurs și modificări cerute de CTUAT. De aceea primul pas corect e certificatul de urbanism: el îți spune exact ce avize și ce costuri urmează.
Proprietăți active acum în Vest (1)
Întrebări frecvente
Pot construi pe teren extravilan fără PUZ?
Ca regulă, nu pentru construcții urbane — extravilanul are regim agricol. Trecerea în intravilan prin PUZ este calea legală de a obține drept de construire.
Cine suportă costurile PUZ-ului?
Beneficiarul (proprietarul sau investitorul) — inclusiv studiile, avizele și taxa de scoatere din circuitul agricol.
Merită investiția?
De regulă, trecerea în intravilan crește semnificativ valoarea terenului — dar calculul se face pe cifre: cere certificatul de urbanism, estimează taxele pe clasa de sol și compară cu diferența de preț extravilan/intravilan din zonă.
*Sursa: Ordinul MADR nr. 1056/2018; procedura Legea 350/2001. Valori orientative la nivelul anului 2022 — se actualizează anual. Articol informativ.*
ACASĂ | Agenție imobiliară Arad · Bulevardul Decebal 2 · 0724 200 000