Șirianu–Kogălniceanu, Arad: ce s-ar putea construi pe terenul Astra Vagoane

Imaginează-ți că locuiești în Arad, pe strada Șirianu sau pe una dintre străduțele din jur — Kogălniceanu, Constanța Hodoș, Ceahlău. Într-o zi vezi un panou pe un teren gol din spatele caselor: „consultare publică, Plan Urbanistic Zonal". Te apropii, citești câteva rânduri pline de „POT", „CUT" și „refuncționalizare", și pleci exact la fel de nelămurit cum ai venit.

Ce s-ar construi acolo, de fapt? Cât de înalt? Îmi ia soarele? De unde vin mașinile?

Articolul ăsta e răspunsul. Am citit toate documentele oficiale — avizul arhitectului-șef, referatul primarului, proiectul de hotărâre și cele 234 de pagini de documentație tehnică — și le-am tradus în română pe înțeles. Ca să nu fii nevoit tu să răsfoiești sute de pagini de pe site-ul primăriei.

Mai întâi, ce e un PUZ (în 30 de secunde)

Un Plan Urbanistic Zonal e, în esență, un set de reguli pentru o bucată mică de oraș. Gândește-te la el ca la regulamentul unui joc de societate, dar pentru o singură parcelă: nu-ți spune ce piesă anume va sta pe tablă, ci ce ai voie și ce n-ai voie să faci acolo — cât de înalt poți construi, cât din teren poți acoperi, câte locuri de parcare trebuie să asiguri, unde trebuie să lași spațiu verde.

PUZ-ul nu construiește nimic. Doar stabilește ce e permis să se construiască. După ce e aprobat de Consiliul Local, cine deține terenul poate cere autorizație de construire — dar numai în limitele fixate de acest regulament.

Deci când citești un PUZ, nu afli „ce se va construi mâine". Afli ce devine posibil pe strada ta pentru următorii ani. Și asta e exact informația de care ai nevoie ca vecin, ca posibil cumpărător sau pur și simplu ca om curios ce se întâmplă în cartierul lui.

Unde, mai exact

Terenul se află pe parcela dintre strada Ion Rusu Șirianu, nr. 23 (la nord) și strada Mihail Kogălniceanu, nr. 28 (la sud), la câteva minute de stația de tramvai Andrei Șaguna. E o zonă veche, deja construită, cu case interbelice și instituții în jur — parte din ansamblul urban protejat al Aradului, aproape de zona centrală. (Documentele oficiale o încadrează în „Zona Construită Protejată" a orașului, nu într-un anumit cartier administrativ, așa că despre cartier nu ne pronunțăm tranșant.)

Un detaliu care contează: terenul aparține companiei Astra Vagoane Călători S.A. și, conform documentației, a fost în trecut teren cu destinație industrială. Acum se propune „refuncționalizarea" lui — adică transformarea dintr-o folosință în alta, în cazul de față dintr-un teren tehnic într-unul de locuit. E o mișcare tipică pentru orașe care își recuperează foste incinte industriale și le aduc înapoi în viața cartierului.

Ce s-ar putea construi acolo

Hai să trecem direct la ce te interesează. Iată tabloul complet, dintr-o privire:

Pe scurt: o mică zonă rezidențială, nu un bloc, nu un ansamblu masiv. Terenul de 3.623 de metri pătrați se împarte în 15 parcele:

• Cinci parcele pentru case izolate sau cuplate (cuplate = două case lipite una de alta, cu un perete comun).
• Cinci parcele pentru case înșiruite (înșiruite = mai multe case lipite în șir, ca vagoanele unui tren — fiecare cu intrarea ei).
• O parcelă pentru servicii complementare locuirii.
• Trei parcele pentru zone verzi și scuaruri.
• O parcelă pentru drumul intern și parcaje.

Deci, dacă totul s-ar construi conform planului, ar fi vorba despre aproximativ 10 locuințe individuale și un mic spațiu de servicii, plus verdeață și un drum de acces. Fiecare casă are voie să aibă maximum o unitate locativă — adică o singură familie pe casă, nu apartamentare.

Cât de înalt?

Aici e o veste bună pentru vecinii care se temeau de un turn: regimul maxim e S+P+1E+M. Tradus: subsol, parter, un etaj și mansardă — cu o înălțime totală de cel mult 10 metri. Nu 15, nu 20. Cam cât o casă obișnuită cu etaj și pod locuibil.

De ce contează atât de mult cifra asta? Pentru că într-un cartier cu case joase, fiecare metru în plus înseamnă mai multă umbră aruncată pe curtea vecinului și mai puțină intimitate. Regimul de 10 metri e o limită care ține construcțiile noi la scara zonei existente. (Mai jos vei vedea că unii vecini consideră că nici măcar 10 metri nu e puțin — dar despre asta vom vorbi la momentul potrivit.)

Ce servicii pot apărea la parter?

Pe parcela de servicii — și, în general, la parterul clădirilor — regulamentul permite o listă lungă de activități „nepoluante" care nu deranjează un cartier de locuit. Printre ele: cabinete medicale și de medicină de familie, un after-school sau grădiniță, birouri (avocatură, notariat, asigurări, chiar și o agenție imobiliară), o frizerie sau un salon, o sală de fitness, un mic magazin alimentar de cel mult 300 mp, o farmacie, o librărie, un studio foto.

Ce nu are voie să apară acolo: fabrici, depozite mari, service-uri poluante, ferme de animale, orice generează zgomot, trafic greu sau mirosuri. Regulamentul e explicit pe punctul ăsta — zona rămâne una liniștită, de locuit.

„Stai, dar ce înseamnă POT 40% și CUT 1,20?"

Bună întrebare — sunt cei doi termeni care sperie cel mai tare pe oricine citește un PUZ. Sunt de fapt simpli.

POT (Procent de Ocupare a Terenului) = cât din teren poate fi acoperit de clădire, privind de sus. Imaginează-ți că te uiți la parcelă dintr-o dronă. POT de 40% înseamnă că cel mult 40% din suprafață poate fi „umbra" clădirii văzute de sus. Restul de 60% trebuie să rămână liber — curte, alei, verdeață. Cu cât POT-ul e mai mic, cu atât cartierul respiră mai mult.

CUT (Coeficient de Utilizare a Terenului) = câți metri pătrați construiți poți avea în total, raportat la mărimea terenului. CUT de 1,20 pe o parcelă de 300 mp înseamnă că poți construi în total cel mult 360 mp desfășurați — însumând toate etajele. E frâna care împiedică pe cineva să înghesuie prea mult beton pe o parcelă mică.

Cele două lucrează împreună: POT-ul limitează cât se întinde clădirea pe orizontală, CUT-ul limitează cât se adună pe verticală. Un POT de 40% și un CUT de 1,20 descriu, împreună, exact ce vezi în plan: case, nu blocuri.

Bine, și ce fac eu cu informația asta?

Depinde cine ești.

Dacă ești vecin direct, acum știi la ce să te aștepți: case joase, nu un bloc; un drum nou care intră dinspre Kogălniceanu; o obligație clară ca fiecare parcelă să-și rezolve parcarea în curte. Știi și că ai avut dreptul să depui observații — și, cum vei vedea imediat, câțiva vecini chiar au făcut-o.

Dacă te gândești să cumperi o casă în zonă în viitor, PUZ-ul îți spune ce s-ar putea ridica lângă ea. E diferența dintre a cumpăra „pe încredere" și a cumpăra știind că lângă tine nu ar putea apărea peste noapte ceva de zece etaje.

Dacă doar locuiești în Arad și vrei să înțelegi cum se schimbă orașul, ăsta e un exemplu bun de cum un teren fost-industrial devine, pas cu pas, o mică zonă de locuit.

Partea pe care mulți o sar: vecinii au avut obiecții

Aici articolul devine mai onest decât un simplu rezumat de plan. Pentru că un PUZ nu se aprobă în tăcere — legea obligă primăria să întrebe publicul. Iar în cazul ăsta, publicul a răspuns.

Procesul de consultare a fost documentat într-un raport oficial. Iată ce s-a întâmplat, pe scurt și corect.

La prima etapă — anunțul de intenție, din noiembrie 2025 — nimeni nu s-a prezentat să consulte documentația. La a doua etapă însă, când au apărut propunerile concrete, au fost trimise 26 de scrisori către vecinii potențial afectați, și mai mulți proprietari au depus obiecții în scris.

Ce i-a nemulțumit, în esență:

• Umbrirea și lumina. Un proprietar de pe strada Constanța Hodoș, a cărui casă are o fațadă în formă de „L" (spre sud și spre est) și panouri solare pe acoperiș, s-a temut că noile case îi vor umbri fațada și panourile, mai ales iarna, când soarele stă jos. A cerut un studiu de însorire riguros, cu model 3D și secțiuni reale.

• Parcările. Mai mulți vecini au reclamat că zona e deja sufocată de mașini — angajați ai instituțiilor din jur (poliție, SRI, poliție locală) parchează pe trotuare. Un proprietar a mers mai departe și a propus o alternativă: în loc de case, terenul să fie cumpărat de primărie și transformat în parcare publică.

• Numărul de locuri de parcare din proiect. Un vecin a semnalat că numărul de locuri de parcare din incintă a scăzut, în versiuni succesive ale planului, de la 8 la 3, fără o explicație clară.

• Intimitatea. Câțiva au reclamat că un etaj în plus creează „vizibilitate directă" către curțile și ferestrele lor, într-o zonă unde casele au fost dintotdeauna dispuse spate-în-spate, moștenire a sistematizării austriece.

• Documentația în sine. Un grup de vecini de pe strada Ceahlău a cerut respingerea planului, invocând lipsuri: lipsa unui studiu istorico-arhitectural (depus ulterior de proiectant), neconcordanțe între texte și desene, și nelămuriri despre drumul cu sens unic.

Ce a răspuns proiectantul? În esență, că proiectul respectă întru totul regulamentul zonei protejate a Aradului (aprobat prin hotărârea de consiliu nr. 201/2014) — regim de înălțime, retrageri, indici, număr de locuri de parcare. La capitolul parcaje, a explicat că zona construită protejată e exceptată de la regulamentul general de parcări și cere doar un loc pe unitate locativă. La umbrire, a susținut că panourile de pe panta sudică a unei case nu pot fi umbrite de o clădire aflată la est. Vecinul a contestat acest răspuns, argumentând că soarele are traiectorie est–sud–vest și că dimineața, iarna, umbrirea dinspre est e reală.

Cine decide? Nu proiectantul și nu vecinii. Raportul consultării, cu toate obiecțiile, merge la Consiliul Local, care votează dacă aprobă sau nu planul. Arhitectul-șef a dat deja un aviz tehnic favorabil pe 22 iulie 2026 — dar avizul tehnic e o etapă, nu decizia finală. Ultimul cuvânt îl au consilierii locali.

Nu-ți spunem noi cine are dreptate. Îți spunem că discuția a existat, a fost reală, și oricine o poate citi în raportul de consultare de pe site-ul primăriei. Asta e transparența funcționând așa cum trebuie.

Mai poți spune ceva? Da — până pe 4 august 2026

Iată un lucru practic pe care mulți îl ratează: procedura e încă deschisă. Primăria a lansat pe 24 iulie 2026 o procedură de transparență decizională, iar propunerile și opiniile se pot trimite până pe 4 august 2026, prin formularul online de pe site-ul primăriei, prin e-mail la dezbaterepublica@primariaarad.ro sau prin poștă.

Mai mult: dacă o asociație legal constituită sau o instituție cere în scris, până pe 24 august 2026, se poate organiza chiar o dezbatere publică față în față pe marginea proiectului.

Deci, dacă locuiești în zonă și ai o părere — pro sau contra — nu e prea târziu să o exprimi oficial.

Întrebări frecvente

Se va construi un bloc pe strada Șirianu?

Nu. Planul propune case individuale — izolate, cuplate și înșiruite — cu regim maxim de subsol, parter, un etaj și mansardă (S+P+1E+M), până la 10 metri înălțime. Fiecare casă poate avea o singură unitate locativă. Nu e vorba de un bloc de apartamente, ci de aproximativ 10 locuințe și un mic spațiu de servicii la parter.

De unde vor intra mașinile în noua zonă?

Accesul, atât auto cât și pietonal, se face din strada Mihail Kogălniceanu, aflată la sud. În interior se va realiza un drum cu sens unic care urcă spre strada Ion Rusu Șirianu. Regulamentul cere ca fiecare parcelă să aibă cel puțin un loc de parcare în curte, plus trei locuri pentru vizitatori — parcarea pe spațiile verzi e interzisă.

Pot să mai contest sau să comentez proiectul?

Da, până pe 4 august 2026. Opiniile se trimit prin formularul online de pe primariaarad.ro, prin e-mail la dezbaterepublica@primariaarad.ro sau prin poștă la sediul Primăriei Municipiului Arad. În plus, o asociație legal constituită sau o instituție publică poate cere în scris, până pe 24 august 2026, organizarea unei dezbateri publice pe marginea proiectului.

Notă de metodologie

Toate informațiile din acest articol provin exclusiv din documentele oficiale ale Primăriei Municipiului Arad privind acest PUZ, consultate în iulie 2026: anunțul de transparență decizională nr. 67574/24.07.2026, avizul Arhitectului-Șef nr. 33/22.07.2026, raportul informării și consultării publicului nr. 63008/22.07.2026, referatul de aprobare al primarului nr. 67050/22.07.2026, proiectul de hotărâre nr. 431/22.07.2026 și documentația tehnică depusă de proiectant (proiect nr. 608/2024). Indicatorii urbanistici (POT, CUT, regim de înălțime, număr de parcele și de locuri de parcare) sunt preluați ca atare din aviz și din proiectul de hotărâre; sunt valori maxime aprobate, nu suprafețe construite efectiv. Am ales să nu atribuim terenul unui anumit cartier administrativ: documentația de urbanism îl încadrează în „Zona Construită Protejată" a Aradului (Ansamblul Urban Arad), nu într-un cartier anume, așa că îl descriem prin poziția lui — pe cele două străzi, aproape de zona centrală.

Acest material are caracter strict informativ și explică un document de urbanism aflat în procedură publică. Nu este consultanță juridică, urbanistică sau imobiliară și nu reprezintă o poziție a Agenției ACASĂ față de proiect sau față de obiecțiile depuse. Un PUZ aflat în dezbatere poate fi modificat, aprobat sau respins de Consiliul Local — datele de aici reflectă forma documentației la data publicării. Pentru decizii concrete, consultă documentația integrală la primărie și, dacă e cazul, un specialist autorizat (arhitect, urbanist, jurist).

Vrei să știi și pe viitor ce s-ar putea construi pe strada ta din Arad? Revino pe blogul ACASĂ — traducem documentele de urbanism în română pe înțeles, pe măsură ce apar.

Surse

• Primăria Municipiului Arad — Anunț referitor la elaborarea unui proiect de act normativ, nr. 67574/24.07.2026 (procedură de transparență decizională, PUZ „Construire zonă de locuințe și funcțiuni complementare").
• Primăria Municipiului Arad, Direcția Generală Arhitect-Șef — Aviz nr. 33/22.07.2026 pentru PUZ și Regulamentul Local de Urbanism aferent.
• Primăria Municipiului Arad — Raportul informării și consultării publicului nr. 63008/A5/22.07.2026.
• Primăria Municipiului Arad, Primar — Referat de aprobare nr. 67050/22.07.2026.
• Consiliul Local al Municipiului Arad — Proiect de hotărâre nr. 431/22.07.2026 privind aprobarea documentației de urbanism PUZ.
• Documentație tehnică PUZ, proiectant TECTONICS ART S.R.L., arh. RUR Marius Nicorici-Calance, proiect nr. 608/2024.

ACASĂ | Agenție imobiliară Arad · Bulevardul Decebal 2 · 0724 200 000