Raportul BNR, tradus pe românește — prețurile cresc, dar locuințele sunt subevaluate. Cum așa?

De două ori pe an, Banca Națională a României publică un document de vreo sută și ceva de pagini care se numește, pompos, Raport asupra stabilității financiare. Sună a lectură pentru insomnie severă. Dar înăuntru, la secțiunea 2.3, stă cea mai serioasă analiză a pieței locuințelor din România — făcută de oameni care nu vând nimic și nu câștigă nimic dacă tu cumperi sau nu.

L-am citit noi, în original, pagină cu pagină, ca să nu trebuiască tu. Și am dat peste un lucru care sună imposibil la prima vedere. Rămâi cu mine.

Paradoxul: prețurile cresc, dar locuințele sunt... ieftine?

Întâi faptele, sec: în ultimul trimestru din 2025, prețurile locuințelor din România au crescut cu 6,7% față de anul anterior. Mai repede decât în zona euro (5,1%) și decât media Uniunii Europene (5,5%).

Și acum fraza care pare scrisă invers: același raport spune că locuințele din România sunt subevaluate. Adică sub prețul „corect". Stai, ce? Cresc mai repede ca în Europa și tot sunt ieftine?

Da — și iată de ce nu e o contradicție. Când economiștii spun „subevaluat", nu compară prețul de azi cu prețul de ieri. Compară prețul cu ce ar justifica fundamentele: veniturile oamenilor, chiriile, costul creditului. Gândește-te la un elastic: prețurile și veniturile sunt legate între ele. În România, veniturile au crescut în ultimii ani mai repede decât prețurile locuințelor, așa că elasticul e întins în direcția surprinzătoare — prețurile sunt sub nivelul pe care veniturile l-ar susține. Indiferent de metoda de calcul folosită (și BNR folosește mai multe, tocmai ca să nu se păcălească singură), rezultatul iese la fel.

Dovada pe înțelesul tuturor: în 2025, un apartament de două camere costa echivalentul a 7,9 ani de venituri. În 2024 costa 8 ani. Locuințele s-au scumpit, dar au devenit, tehnic, un pic mai accesibile. Ăsta e tot paradoxul, dezumflat.

Bine, dar atunci de ce scad tranzacțiile?

Aici devine cu adevărat interesant. Pentru că da, scad, și nu puțin: minus 5,4% în 2025, iar în primele trei luni din 2026 minus 17,1% față de anul trecut. Cam la fel peste tot — București −16,6%, restul țării −17,4%.

Reflexul e să spui „s-a răcit cererea". Raportul spune fix invers: cererea e acolo, dar nu are din ce alege. Oferta de locuințe potrivite, la prețuri accesibile, s-a subțiat — iar dovada că cererea trăiește e una singură și e grăitoare: în București, un apartament scos la vânzare stă pe piață, în medie, 54 de zile. Cea mai scurtă durată dintre marile orașe. Nu așa arată o piață din care au fugit cumpărătorii; așa arată o piață în care cumpărătorii se bat pe puținul care există.

Încă două piese de puzzle din raport, că tot suntem aici: locuințele vechi s-au scumpit mai repede decât cele noi (+7,1% față de +6,0% — la cele noi presează costurile de construcție, cu 7,2% mai mari decât acum un an), iar pe piața chiriilor cererea a crescut cu 8% în timp ce oferta a scăzut cu 17%. Chiria medie: cam 530 de euro pe lună la nivel național, ușor în scădere.

Și Aradul unde e în povestea asta?

Cinstit: raportul BNR nu tratează Aradul separat — analizează țara și marile orașe. Deci cifrele de mai sus nu sunt cifrele Aradului și nu le citim ca atare.

Dar direcțiile bat și pe la noi, și se leagă perfect cu ce am publicat despre autorizațiile de construire din Arad: ofertă nouă puțină (al treilea an de autorizare slabă), cerere care nu a dispărut, presiune pe stocul existent. Pentru cifrele strict locale — la stradă și cartier — există seria noastră săptămânală de prețuri de la proprietari și indexul ACASĂ, care măsoară exact piața de aici.

Întrebări frecvente

Dacă piața e subevaluată, prețurile vor crește sigur?

Nu, și fugi de oricine îți promite asta. „Subevaluat" descrie prezentul (prețuri sub nivelul justificat de venituri și fundamente, în modelele BNR), nu prezice viitorul. E ca și cum ai afla că un alergător e odihnit: are condiții bune să alerge, dar nimeni nu-ți garantează că o va face.

De ce scad tranzacțiile dacă cererea e mare?

Pentru că nu se vinde din lipsă de cumpărători, ci din lipsă de marfă potrivită la preț accesibil. Cerere multă plus ofertă puțină înseamnă tranzacții puține și prețuri care nu scad — exact combinația pe care o descrie raportul.

Când apare următorul raport BNR?

Semestrial, de regulă în iunie–iulie și în decembrie. Îl citim și pe următorul, tot în original, și îl traducem tot aici.

---

Notă de metodologie. Toate cifrele provin din Raportul asupra stabilității financiare al BNR, ediția iunie 2026, secțiunea 2.3 „Sectorul imobiliar" (paginile 55–58), citit în original la 23 iulie 2026. Datele sunt naționale, nu specifice județului Arad. Prelucrarea și sinteza aparțin ACASĂ; materialul are caracter informativ și nu constituie consultanță financiară sau de investiții. Pentru credite și decizii financiare, consultați un specialist autorizat; cursul și dobânzile de referință se verifică la BNR, iar drepturile consumatorilor la ANPC.

Sursa: BNR – Raport asupra stabilității financiare, iunie 2026 (PDF)

ACASĂ | Agenție imobiliară Arad · Bulevardul Decebal 2 · 0724 200 000