Legea 207/2025 — de ce dezvoltatorii nu mai pot să-și bată joc de banii tăi
Legea 207/2025 mută riscul achiziției „pe hârtie" de la cumpărător la dezvoltator. Rezervarea e plafonată la 5% din preț și 60 de zile, avansurile intră într-un cont distinct folosit exclusiv pentru proiectul tău (25% la structură, 20% la instalații), apartamentul primește carte funciară înainte să existe fizic (preapartamentare), iar recepția blocului se face doar cu branșamentele definitive funcționale. Sancțiune - amendă de 1% din cifra de afaceri. Regulile de carte funciară se aplică integral din martie 2026.
Să fim sinceri: cumpărarea unui apartament în faza de proiect a fost, până acum, echivalentul financiar al ruletei rusești. Îi dădeai unui dezvoltator economiile tale pentru o groapă în pământ și o randare frumoasă, apoi sperai să nu fugă cu banii. Legea 207/2025 vine să închidă acest „cazinou" imobiliar: riscul se mută de la tine, care plăteai, la ei, care încasează.
Ce se schimbă la rezervări?
S-a terminat cu „blochează prețul cu 10.000 € pe o foaie fără valoare juridică":
| Regulă nouă | Ce înseamnă |
|---|---|
| Maximum 5% din preț | Atât îți pot cere pentru rezervare; peste — contract nul |
| Maximum 60 de zile | Atât poate dura rezervarea |
| Banii înapoi în 30 de zile | Dacă nu se semnează din vina lor, fără costuri ascunse |
Clauzele abuzive atrag nulitate absolută — instanța nici nu stă la discuții.
Ce se întâmplă cu avansul tău?
Partea care îi doare cel mai tare pe „băieții deștepți": contul distinct. Banii tăi intră într-un cont special și pot fi folosiți doar pentru proiectul tău — nu pentru alte blocuri, nu pentru datorii vechi. Etapizat: dezvoltatorul mai poate încasa 25% la finalizarea structurii de rezistență și încă 20% la finalizarea instalațiilor. Încălcarea regulii se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri — sume care pot falimenta o firmă neserioasă.
Ce este preapartamentarea?
Cea mai mare țeapă era vânzarea aceluiași apartament la două persoane. Acum, înainte de semnarea promisiunii, dezvoltatorul trebuie să deschidă carte funciară pentru apartamentul tău înainte ca el să existe fizic, iar notarul notează promisiunea în CF a doua zi. Apartamentul tău e „marcat" juridic — nu mai poate fi vândut „din greșeală" și altcuiva.
Cum arăta haosul față de regulile noi?
| Ce făceau înainte | Ce sunt obligați să facă acum |
|---|---|
| Vindeau iluzii: semnai pe o schiță, fără autorizație notată | Preapartamentare obligatorie și notare în CF |
| Jonglau cu banii: avansul tău plătea alt proiect | Cont distinct — banii se mișcă doar în șantierul tău |
| Predare „în noroi": curent de șantier, fără apă definitivă | Recepția se face DOAR cu branșamentele funcționale |
| Rezervare infinită, cu sume arbitrare | Max. 5% din preț, max. 60 de zile |
De când se aplică?
Regulile privind cartea funciară intră complet în vigoare din martie 2026 (la 3 luni de la publicare); până atunci suntem în tranziție. Pontul practic: dacă un dezvoltator refuză aceste principii chiar și acum, fugi — dacă nu vrea contul distinct, înseamnă că are nevoie de banii tăi pentru altceva.
Întrebări frecvente
O să crească prețurile din cauza legii?
Posibil — siguranța costă. Dezvoltatorii nu se mai finanțează gratis din banii clienților, deci vor apela la credite bancare, iar dobânda se poate regăsi în prețul final. Dar măcar primești apartamentul.
Mai pot da bani „la negru" pentru o reducere?
Poți, dacă vrei să-i pierzi pe toți. Legea te protejează doar dacă urmezi procedura: cont bancar, notar, acte oficiale.
Am semnat deja o promisiune veche — mă acoperă legea?
Nu retroactiv, din păcate. Pentru contractele vechi rămâi în vechiul regim, dar pentru orice act adițional sau contract nou poți cere aplicarea noilor standarde.
*Sursa: Legea 207/2025 — textul oficial pe legislatie.just.ro. Acest articol e informativ, nu consultanță juridică.*
ACASĂ | Agenție imobiliară Arad · Bulevardul Decebal 2 · 0724 200 000