Acte vânzare apartament 2026 — ghid complet pentru Arad
Pentru vânzarea unui apartament în Arad ai nevoie de actele personale, actul de proprietate cu documentația cadastrală, certificatul fiscal de la DITL Arad, certificatul energetic, adeverința de la asociație și polița PAD. Pregătirea dosarului durează 5-10 zile lucrătoare, iar impozitul pe transfer este 1% (deținere peste 3 ani) sau 3% (sub 3 ani).
Vinzi un apartament în Arad în 2026 și nu știi exact ce dosar trebuie să pregătești pentru notar? Lista actelor necesare a suferit modificări importante în ultimii ani, mai ales după schimbarea impozitului pe transfer. Ghidul de față îți oferă lista completă, costurile orientative și pașii reali, plus capcanele pe care le-am întâlnit frecvent în tranzacțiile de la sediul nostru de pe Bulevardul Decebal.
Ce acte îți trebuie ca vânzător?
| Document | Emitent | Valabilitate |
|---|---|---|
| Carte de identitate / pașaport | DEPABD | În termen |
| Act de proprietate (contract, certificat de moștenitor, donație, sentință) | Notar / instanță / autoritate | Permanent |
| Documentație cadastrală + încheiere de intabulare | OCPI / persoană autorizată ANCPI | Permanent (dacă suprafețele nu s-au modificat) |
| Certificat fiscal pentru înstrăinare | DITL Primăria Arad | Până la sfârșitul lunii emiterii |
| Certificat de performanță energetică | Auditor energetic atestat MDLPA | 10 ani |
| Adeverință asociația de proprietari (lipsă restanțe) | Președinte / administrator | Recomandat la zi, max. 30 zile |
| Ultima factură utilități + dovadă plată | CET, Compania de Apă, electricitate, gaz | Curentă |
| Poliță PAD | PAID prin asigurător autorizat | În termen |
| Certificat de căsătorie / sentință de divorț / convenție matrimonială | Stare civilă / instanță / notar | Permanent |
Extrasul de carte funciară pentru autentificare nu îl ceri tu — notarul îl solicită online, conform Legii nr. 7/1996. Este valabil 10 zile lucrătoare, deci programarea la notar și obținerea lui se sincronizează în aceeași săptămână.
Care e cadrul legal în 2026?
- Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1650-1762 — contractul de vânzare; art. 1665 cere ca prețul declarat să fie cel real.
- Legea nr. 36/1995 a notarilor publici, art. 51 — identificarea părților.
- Legea nr. 7/1996 a cadastrului, art. 54 alin. (1) — extrasul CF pentru autentificare, valabil 10 zile lucrătoare.
- Legea nr. 372/2005 — obligația vânzătorului de a preda certificatul energetic.
- Legea nr. 196/2018 — adeverința despre cheltuielile comune de la asociație.
- Legea nr. 260/2008 — polița PAD obligatorie.
- Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 111, modificat prin OG 16/2022 — impozit de 3% (deținere sub 3 ani) sau 1% (peste 3 ani), fără plafon neimpozabil.
Cum decurge procedura, pas cu pas?
Etapa A — pregătirea dosarului (5-10 zile lucrătoare)
Începi cu actul de proprietate și cadastrul; dacă apartamentul a suferit modificări (balcon închis, partiționări), ajustezi documentația cadastrală înainte de orice alt pas. Apoi soliciți simultan certificatul fiscal de la DITL Arad și certificatul energetic. Adeverința de la asociație și factura plătită le obții în ultimele zile, ca să fie cât mai recente; polița PAD trebuie să fie în termen la data semnării.
Etapa B — la notar (1-2 zile)
Notarul solicită online extrasul CF, verifică registrele naționale notariale (creditori, regimuri matrimoniale), părțile semnează, iar notarul calculează și încasează impozitul pe transfer, onorariul și tariful ANCPI. Cererea de intabulare se depune electronic la BCPI Arad în aceeași zi.
Etapa C — după semnare
Intabularea pe numele cumpărătorului durează 5-7 zile lucrătoare (2 zile cu tarif de urgență). Predarea apartamentului, a cheilor, a certificatului energetic și a ultimelor facturi se face conform contractului; notifici asociația și furnizorii de utilități.
Cât te costă vânzarea?
- Impozit pe transfer: 1% sau 3% din valoarea tranzacției, în funcție de durata deținerii. Exemplu: apartament vândut cu 75.000 €, deținut peste 3 ani → impozit 750 € (echivalent lei la cursul BNR din ziua autentificării). Baza de calcul nu poate fi mai mică decât valoarea din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici.
- Certificat energetic: aproximativ 150-350 lei în Arad, în funcție de auditor și suprafață (estimare ACASĂ).
- Poliță PAD: 10 € sau 20 € pe an, în funcție de tipul construcției.
- Onorariul notarial și tariful ANCPI: prin practica locală, în sarcina cumpărătorului; părțile pot conveni altfel, cu clauză explicită.
Ce capcane apar frecvent?
| Risc | Semnal de alarmă | Măsură preventivă |
|---|---|---|
| Sarcini în CF (ipoteci, interdicții) | Rubrica C populată în extras | Extras CF de informare cu 1-2 săptămâni înainte; procedura de radiere de la bancă |
| Suprafață din act diferită de cea reală | Cadastru vechi, fără releveu modern | Refacerea documentației cadastrale înainte de programare |
| Restanțe la asociație | Președintele refuză adeverința | Solicitare scrisă cu 5-7 zile înainte |
| Subdeclararea prețului | Preț sub grila notarială | Notarul aplică minimum grila; există și risc penal |
| Modificări structurale neautorizate | Compartimentări neconcordante cu releveul | Autorizare sau ajustarea cadastrului |
| Comunitatea de bunuri ignorată | Act doar pe numele unui soț | Acordul soțului sau procură autentică |
| Apartament moștenit fără succesiune | Lipsă certificat de moștenitor | Dezbaterea succesorală obligatorie |
O soluție mai puțin folosită: antecontractul autentic notat în CF
În loc de schema clasică cu antecontract sub semnătură privată, poți alege un antecontract autentic notat în cartea funciară (art. 906 Cod civil). Notarea blochează vânzarea către un terț timp de 6 luni, permite o arvună consistentă de 10-15% care rămâne la tine dacă acel cumpărător se retrage, iar cu titlu executoriu poți obține chiar executarea obligației de a încheia contractul. Costul suplimentar — aproximativ 0,5-1% onorariu plus circa 60 lei tarif de notare — e mic față de securitatea juridică pe care o primești, mai ales la apartamentele cu mai mulți cumpărători concurenți.
Și un pas mai departe: dosarul „gata de semnat" — pregătești toate actele înainte de listare. Reduce durata tranzacției de la 30-45 de zile la 7-14, creează urgență sănătoasă și justifică un preț ușor mai bun, pentru că certitudinea se vinde.
Întrebări frecvente
Cât durează pregătirea actelor pentru vânzarea apartamentului?
În medie 5-10 zile lucrătoare. Termenul depinde de viteza DITL Arad pentru certificatul fiscal, de auditorul energetic și de cooperarea asociației de proprietari.
Cine plătește impozitul la vânzare?
Vânzătorul. Notarul reține și virează 1% (deținere peste 3 ani) sau 3% (sub 3 ani) din valoarea tranzacției. Onorariul notarial și tariful ANCPI sunt, prin practica locală, plătite de cumpărător.
Pot vinde apartamentul fără cadastru?
Nu. Documentația cadastrală și intabularea sunt obligatorii pentru autentificare. Dacă apartamentul nu are cadastru, întocmirea durează în medie 2-4 săptămâni la Arad.
Ce se întâmplă dacă apartamentul are ipotecă?
Vânzarea e posibilă cu acordul băncii: creditul se achită din prețul vânzării direct către bancă, urmată de radierea sarcinii la BCPI Arad. Notarul coordonează plata și radierea.
Cât costă certificatul energetic în Arad?
Estimativ 150-350 lei, în funcție de auditor și suprafață. E valabil 10 ani de la emitere.
Ce este polița PAD?
Asigurarea obligatorie a locuinței împotriva dezastrelor naturale (Legea nr. 260/2008), 10 sau 20 € pe an. Trebuie să fie valabilă la autentificare — fără ea, intabularea poate fi refuzată.
*Notă: informațiile sunt orientative și se bazează pe legislația aplicabilă la data actualizării. Pentru situații particulare, recomandăm consultarea unui notar public și, după caz, a unui avocat sau consultant fiscal.*
ACASĂ | Agenție imobiliară Arad · Bulevardul Decebal 2 · 0724 200 000